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商品編號:02900132
解讀政府公告,薪水族也能買地創富
作 者:許恆Mark馬良Makoto
出版社:方智出版社
系 列:生涯智庫
出版日期:2015年04月30日
定價 330 元
優惠價  -21%  261 元
書活網特推

商業周刊1433期專題報導

解讀政府公告,薪水族也能買地創富

內容介紹

數百次實戰經驗+科學化數據分析,台灣書市第一本土地投資專業書!

沒人脈、沒內線消息、無法變更地目、資金有限的上班族,
也有可能買地致富嗎?

還是永遠只能心有不甘地看著財團炒地皮,
自己省吃儉用地買棟小公寓棲身?

其實政府公告和各項公開資訊中,隱藏著無數化廢為寶的機會。

不靠關係、不走後門、沒有富爸爸,
你也能買對「飆地」,靠自己賺進千萬身價!

*財經專家阮慕驊、林奇芬、劉憶如 齊聲推薦!

一個你或許從沒想過的投資工具!

兩個領薪水的工程師,投資過股票、期貨、債券,卻發現這些投資難免都會出現技術分析之外的暴起暴落,並非長期可穩定獲利的投資標的。在大量研究比對各式投資方法之後,他們驚覺:最佳的投資工具竟然是每天踩在腳底下的土地,而且投資致富的密碼,就藏在政府公告裡!

現在,他們要告訴你這個可複製、低風險、高報酬的投資祕技!

★破除你對買地的迷思與心理障礙!

.投資房產比投資土地好?
→錯!你應該選擇的是有潛力的土地,而不是價值被高估的房子!

.大富買地,小富買房,土地是有錢人的玩意兒?
→錯!用買房子的錢,就可以投資土地了!

.買土地要「靠關係」?
→錯!買賣土地的關鍵在本書要教你解讀的「資訊」和「工具」,而不是政商關係或小道消息!

.買地一次要買一整大塊?
→錯!買地可以一次只買某個持分,並以零存整付的方式「存土地」,買賣上比房產還有彈性!

★土地投資五大致富階段,隨時可以進場!

教你用「倒推法」判斷投資一塊土地是否合理,並在五大致富階段根據自己的需求選擇進場時機。

★買地必勝三大要訣!

.解讀公文、數據量化:該從哪些地方取得土地資訊?在政府發出的土地相關新聞稿或公告中看到哪些字眼時要特別留意?投資前後要注意追蹤哪些數字?

.十二項地區發展指標,掌握土地增值原因

.土地開發的十八項全方位分析

★買地四步驟,讓土地買賣不再高深莫測!

一步一步教你如何選擇標的、如何評估標的、如何執行交易、如何做投資規畫,帶你踏出買地的第一步,迎向致富新人生!

★投資不能道聽塗說,自己做功課才是王道!

處理土地情資三大步驟,建立自己的買地祕笈!

1.先掌握趨勢→也就是選擇你要投資的區域
例如,知道桃園捷運綠線「將會」經過中正藝文特區附近,就把投資標的鎖定在那一帶的非都更地。

2.再來要掌握大致方向→也就是你要投資的區段
例如,隨著幾次公文往返,大致已經畫出綠線的路線圖,就可以透過交叉比對地政局、都市發展局和交通局的資料了解那條路線經過的土地有哪些,然後圈選可以投資的標的。

3.最後抓住建設的目標→也就是確認你要投資的標的
例如,可以透過公文追蹤了解某項建設已經七、八成定案了,甚至觀察周邊狀況,包括建設公司正在量測土地、預定計畫區內的學校已經在遷校了等資訊,確定投資目標。

請注意,以上各步驟所需的土地相關資訊都是公開的、可取得的,你缺的只是彙整、歸納和判斷的訣竅!

作者簡介
許恆Mark
台北科技大學機電整合研究所畢業。畢業後即投入創業,並創立網路連鎖加盟總公司(CyberCafe品牌、網路世界品牌、特許加盟品牌等)。曾任職於廣達電腦、台達電子等公司,目前於頂尖IC設計公司擔任首席研發設計。

馬良Makoto
台灣大學資訊工程研究所畢業,目前任職於頂尖IC設計公司,擔任首席研發設計。

規格
商品編號:02900132
ISBN:9789861753911
224頁,17×23cm,西翻,平裝,全彩
各界推薦
〈推薦序〉藏在土地裡的致富密碼  /財經專家 阮慕驊

面對投資理財這件事,一直以來,我都抱持著「觀念決定態度,態度決定行為,導正錯誤的財務態度,創造新的理財人生」這樣的想法。

此外,我也認為投資不是看天吃飯,雖然環境會變、個人財力有高有低,但投資人只要有本事,就可以自己掌握命運;只要有能力,人是可以靠投資創造財富的。重點在於,你有沒有找對投資工具、有沒有正確的理財觀念。

看過《解讀政府公告,薪水族也能買地創富》一書後,我覺得兩位作者提供了一個一般人很少想到或覺得自己碰不起的理財工具(投資土地),並以自身經驗及真實可查的數據和資訊導正多數人對買地的迷思,驗證這的確是一條可行的致富之路。

土地是房地產中十分關鍵的一環,卻很少人以土地為投資標的。大部分人都陷入迷思,覺得土地難以企及,是有錢人、財團或建商的玩意兒(大概是因為報章雜誌或電視新聞一天到晚在報導),沒有幾千萬或幾個億的資金碰不得。此外,許多人也認為投資土地等於炒地皮。然而,兩位作者在書中一一破除相關迷思,例如土地是以「個人持分」的形式買賣,不必一次買一整大塊,當然也不必準備一大筆錢才有機會當地主。

而最主要讓投資土地這件事蒙上一層神祕面紗的,恐怕是「買地致富要靠關係」這個觀念。針對這一點,作者提供的訣竅就在書名裡了:「解讀政府公告」。

許多人因為時常聽說民意代表或政治人物從土地投資中獲得暴利,就覺得可以買到便宜又漲得快的土地的人,都是有權有勢或政商關係良好。然而,兩位作者根據自己多年的經驗,認為與土地投資有關的訊息(例如都更、區段徵收、市地重劃等)並非機密,也不是少數人才能知道的內幕消息,而是人人都可取得的公開資訊,且就在政府針對各項開發計畫公布的公告、公文或會議紀錄裡。在書中,他們一一告訴你該到哪裡尋找土地相關情資,並提供解讀、分析、追蹤、比對這些資訊的祕訣。掌握了這些訣竅,你也有機會不靠關係或內幕消息買到有升值潛力的土地。因此,按照本書提供的方法投資土地,或許可以說,你創造的是「知識財」或「資訊財」。

老天爺無法眷顧每一個人,荷包的事,只有自己幫助自己最可靠。本書提供了一個你或許很少想到的投資工具,至於如何好好運用,在守住自己的錢之餘,還能藉由正確的土地投資,以錢滾錢累積財富,就看你自己了。

〈推薦序〉土地的「夢想」,就藏在「細節」之中  /理財書作家 劉憶如

當我收到方智出版社寄來的這一本《解讀政府公告,薪水族也能買地創富》的書籍序文邀約信時,剛好出現「航空城夢碎,投資客大逃命」的新聞,但是,並沒有影響我為這本書寫序文的想法。

為什麼呢?

事實上,「買地投資,擁有屬於自己的土地」一直是很多人一生的夢想。土地是個受歡迎的投資產品,因為相對於股票或債券,土地是「有形資產」,但實際投資上卻比較少人是以土地作為投資標的,大部分的人以買房為主,除了金錢的考量之外,不知如何投資與看地,也是一個門檻。更有不少人認為,買賣土地只有財團才有賺錢機會。

本書的兩位作者是以科學化的數據及有圖有文的證據作為土地投資的方針,可以提供讀者多方位的投資分享。土地投資應該掌握對的資訊(其實任何投資都是),才能勝券在握,尤其,政府公告的訊息是人人都可以拿到的,而政府公告也可說是投資土地的「藏寶圖」,在每個重大建設的規畫與開發過程中,政府是一定會公告的。

但是,我也要提醒大家,可以參考,但不能全然仰賴所有的政府公告,因為,政治權力有轉移的年限,而土地的投資發展需時多年,有時上一任政府的大型公共建設決議,可能受到下一任政府的「改善」「扭轉」或「停滯」,那麼,除非你的財力在精算下能夠支撐這樣的風險,或者本身就是想做一位土地農夫,否則,就有可能要認賠殺出。

尤其對於縣市政府的一些開發計畫,必須以「長期追縱」的角度才能看出脈絡。作者也在書中提出「魔鬼就藏在細節中」的概念,這對任何一項投資來說都一樣,絕對不是一張地籍圖、幾張會說話的嘴,以及一個你付得起的價格就能倉促完成的買賣,除非你的錢多到可以亂灑。

最後,提醒大家在購買土地之前要先釐清「購買土地的目的」。近來有不少讀者詢問我有關購買土地開設民宿的可行性,就曾經碰過有人投資了一塊三面環山、但地勢平坦的土地,其地勢較高,可以看到不少美景,於是心想:「太棒了!」準備轉投資作為民宿餐廳。

但事實上,近年來山坡地災害頻傳,政府對山坡地開發的規定日益嚴格。根據農委會的資料顯示,該基地標高超過100公尺,劃入山坡地範圍,合法開發前必須辦理水土保持計畫審查、取得雜項執照後始得進行;若須使用自來水,必須自設自來水加壓站。而基地內之原始地形平均坡度在40%以上地區,其面積之80%以上土地應維持原始地形地貌,且為不可開發區。這些都是土地投資者應該了解的資訊。

土地投資不是一時衝動,也不能跟風盲從。如何透過專業知識,順利進入這個市場,相信是每一位「創富」投資人都應該做的功課。

目錄

〈推薦序〉藏在土地裡的致富密碼  阮慕驊

〈推薦序〉土地的「夢想」,就藏在「細節」之中  劉憶如

〈作者序〉零背景上班族的買地創富之道 

1部 土地投資和你想的不一樣(基本觀念篇)

1章 土地投資迷思大破解

迷思1:投資房子比投資土地好

選擇有潛力的土地,而不是被高估的房子

土地講座:當房東,到底幾年可回本?

迷思2:土地是有錢人的玩意兒

投資徵收區農地,比市區建地有潛力

用投資房子的錢,就足以買土地了

迷思3:投資土地要有「關係」才賺得到

買賣土地的關鍵,在於「資訊」和「工具」

要買就買與重大建設相關的都更地

不必出門看現場,就可以精準買到有潛力的土地

迷思4:土地要放非常久才有辦法脫手

土地,可以零存整付

可以選擇長期持有土地

可以選擇短期獲利致富

迷思5:土地很難脫手

買對土地,脫手超容易、超級搶手

迷思6:買土地的風險很高

投資土地風險最低、獲利最高

土地講座:別讓自己成為理財的最後一環 

2章 投資土地,獲得甜美果實

投資土地的好處

兩年投資報酬率高於一倍,上班族做得到!

投資土地的時間成本比你想得少

投資土地可彈性選擇要短賺或等著長期增值

打房會不會打到土地?

都更地帶來致富訊息

進一步認識都更地

政府會主動幫你墊高土地價格

都更後土地價值變高

土地講座:財務專家也投資土地 

2部 有土斯有財,致富買土地(投資階段篇)

3章 土地投資五階段,隨時可以進場

以倒推法將買地致富的可能性推出來

土地投資的五個致富階段

選對土地標的,永遠向上獲利 

3部 素人投資土地,這樣最安全(教戰守則篇)

4章 跟著政府建設走就對了

任何投資都要跟著政府大型公共建設走

跟著政府重大建設投資,風險最低

政府公告是投資土地的藏寶圖

土地講座:低風險,但不是零風險

土地投資,真的可以早知道

一年飆漲150%,有跡可循

二十年間實賣價飆漲到原來的四十五倍

每年以57%的複利率飆漲的祕密

政府網站和新聞稿都找得到致富訊息

避開地雷地,眼光更犀利

用心搜尋公文與重大建設資訊,看好再下手

公共建設訊息的兩大源頭

源頭一:中央政府

源頭二:各縣市政府 

5章 開始進行土地投資

了解政府施政步驟,站在獲利關鍵位置

掌握正確情資,做出獲利決策

追蹤各縣市首長與政府官員的政見

追蹤部會溝通流程

交叉比對蒐集到的資訊

建立專屬祕笈

掌握各項風險變數

建立自己的買地致勝寶庫

從這些地方取得土地相關資訊

土地講座:魔鬼藏在細節裡 

6章 查詢政府公文,公開透明

從相關部會網站找資料

查看縣市政府會議紀錄

查詢土地徵收資訊

查詢區段施工進度

查詢都更後的土地買賣訊息

土地講座:不要聽到風聲就搶進 

7章 看懂政府公告,重要線索不漏網

重要線索1:出現案號,代表核准

重要線索2:看到「修正」須留意追蹤

重要線索3:「照結論辦理」的公告

追蹤公告或公文實例

 

4部 不想曝光的私房祕技(關鍵訣竅篇)

8章 掌握四大關鍵,投資必勝

一元勝過兩億的故事

選擇發展性高、符合開發規畫的土地

選在最好的時機切入

掌握最新情資,有警訊先看到

選擇最佳時機脫手,獲利入袋 

9章 買地必勝的三大要訣

要訣1:解讀公文、數據量化

要訣2:十二項發展指標,掌握土地增值原因

要訣3:十八項全方位分析,土地增值祕技

務實投資「基本面」,擁有好土地、好金流

正確的土地投資,實現居住正義 

結語 踏出買地第一步,迎向致富新人生 

附錄

附錄1 土地買賣四步驟

如何選擇標的?

如何評估標的?

如何執行交易?

如何做投資規畫?

附錄2 土地買賣Q&A

附錄3 政府網站查詢Q&A

〈作者序〉零背景上班族的買地創富之道

沒有家世背景,不是含著金湯匙出生,上班族到底有什麼機會翻身?

我們是竹科一家頗富知名度上市公司的工程師,畢業自台灣大學和國立科大。不過,我們也都是出身寒門的貧窮小孩。國、高中時,我們當中的一人因九二一地震,家全毀;另一人則因長輩經商失敗,全家人窩居在豬寮生活。

我們是沒有經濟條件參加課後輔導的貧寒學生,也都立志要考上國立學校,減輕家中負擔、突破困境。更希望有朝一日可以變有錢,讓家人脫離貧窮,過著不再擔心缺錢的生活。因此,我們靠著自己的力量讀到心目中的理想學校,畢業後進入高科技產業工作,也在竹科著名的IC設計公司擔任首席研發設計工作。工作之餘,想成為億萬富翁的雄心壯志從未停止。我們一直在研究各種投資方式,希望早日實現夢想。

我們總是以實際量化分析的邏輯方式評估每一家公司,確定財報周全才投資。股票、期貨、債券等投資雖然都小有獲利,但我們也發現,這些投資都會因某些非關基本面的影響而暴起暴落,如選舉、天災人禍、內線交易等。種種令人無法掌握的大變數,往往是短線投資者承受不了的部分。於是,我們開始思考:如何能長期且穩定地投資獲利?

就在大量研究、比對各式投資方法,以及全球名人的致富之道後,我們驚覺:最佳的避險港灣,竟然是每天踩在腳底下的土地。不但各國的主要金控、銀行、保險公司投資在土地的資金量大得驚人,各國首富也多是投資房地產起家,甚至股神巴菲特也大量投資土地致富。

發現這件事之後,我們開始利用下班後及假日的時間,以科技人獨有的科學方法,耐煩地、一步一步理性分析所有土地買賣相關細節,開始研究政府的公文出處,看了數千份公文,甚至跑到相關單位查證。於是,我們發現政府的公告或公文中藏有土地投資密碼,而這些密碼,指向了令人意想不到的致富之路。

從2006年到2008年,我們花了三年時間,不斷地分析、追蹤、比對政府公告或公文,終於在2009年買下第一筆捷運區土地。至今,我們不但協助他人分析過數百筆都更土地,個人也持有約1000坪土地,其市值持續增加中。

這一條「解讀政府公告」的土地投資明路,絕對可執行、可預期、可複製、低風險、高報酬。更重要的是,這個方法等於跟緊政府重大公共建設,出手幾乎十拿十穩。

土地投資並非投機,也不是純粹以謀利為出發點的個人理財思維。實際上,比起其他投資,土地具備更多公益性質。因為投資土地時,其實也在參與國家建設,在政府的建設尚未導入前,地方就可以因為土地投資的關係,而更早、更快發展。

土地價值的上漲不是因為炒作,也不是因為任何財務操作,地價上漲的主因,是地方的經濟發展。相對來說,股票的上漲或下跌,和實質面沒有明確的對應關係。在公司營運良好的情況下,一檔股票還是可能因人為因素下跌。

一直以來,常有輿論將「土地投資」和「炒作土地」畫上等號,甚至認為房價高漲的元凶,是所有土地買賣者。其實,以真正土地投資的概念來看,一間房屋的價格絕對遠低於如今一般民眾買屋所花的錢。在本書中,我們會以自身經驗、真實數據和簡單的數學公式,算給你看。

而在學習土地投資的過程中,我們也經常呼籲要讓房屋價格回歸真實價值。

日本的土地比台灣貴五倍,但房價大約是台灣的一半,是不是非常不合理?

就讓我們一同搭乘這班土地投資列車,學習新觀念、新方法,以解讀政府公告為起點,到達投資土地、人人都可輕鬆買房的終點!

內容試讀

1 土地投資迷思大破解 

如果有機會得知某塊土地兩年內一定會漲,且價格比房子低很多,你會不會投資?

土地,是房地產中最重要、最關鍵的一環,但在實際投資上,卻很少人以土地作為投資標的。大部分人都陷入重重迷思,以為土地「難以企及」「碰不起」,彷彿蒙著一層神祕面紗,事實卻不是如此。

本章將一一破解大家對土地投資的錯誤想法,你會發現,原來投資土地這件事跟你想的完全不同。 

迷思1:投資房子比投資土地好 

請問下面兩種投資方式,你認為哪一種是比較好的投資獲利標的? 

選擇一:位於某捷運區,40坪的土地,每坪30

選擇二:位於相同捷運區,40坪的公寓,每坪30 

你是選擇買土地,或是買公寓?

若是選擇一,非常恭喜,你已經具備非常高的致富潛力。

若選擇的是二(買公寓),那要很小心你的財產。而看完本書後,相信你會立刻擁有致富金頭腦。

 選擇有潛力的土地,而不是被高估的房子 

為什麼選擇一會比二好

以總價來說,同樣是40×每坪301200

以地段來說,同樣是位在捷運區的菁華地段。

在總價和地段都相同的情況下,選擇的關鍵就在於:

你持有的,是有潛力的價值,或是已經被高估的價值 

購買40坪的公寓,擁有的是一棟會隨著時間逐年折舊的建物,以及真正值錢卻不多的土地。

以五層樓公寓來說,每戶擁有的土地坪數只有8坪(若是十層樓華廈,每戶擁有的地坪更是只有4坪)。

你知道,一戶40坪、每坪30萬元的公寓,換算回土地的買價是多少嗎?

以每坪建築成本7萬來計算 

40×每坪7280(整戶公寓的建築成本

(1200280)÷8坪土地115(每坪土地價格 

答案是,這戶1200萬的公寓,是以每坪115萬的價格買到所擁有的土地。

比起每坪30萬的土地,這戶公寓持有土地的價格是人家的將近四倍,是不是貴得離譜? 

房屋鑑價時,不動產估價師均會採用成本法。以成本法來計算,房子的價值遠比你想像得少!

大家都認為買房子投資報酬率高,卻不曉得更好的投資標的,其實是土地。

 ■迷思2:土地是有錢人的玩意兒 

俗話說:「大富買地,小富買房。」其實,無論大富小富都可以買地。以下分兩點來破除這個迷思。 

一、投資徵收區農地,比市區建地有潛力 

上一節拿建地與房子來對比,而建地的前身,大多是徵收農地。如果以「追本溯源」的角度來看,投資農地又比建地有潛力。

我們問過很多人:「一坪農地賣12萬,你覺不覺得貴」大部分人都會說太貴了。

但如果問:「一坪建地30萬,你覺得貴不貴」大部分人會說很便宜。

這實在是一件很矛盾的事。

在此要告訴各位一個很重要的、由都更概念換算的「農地vs.建地」魔術公式: 

(農地坪數÷10)×4可換到的建地坪數 

也就是說,100坪的農地,可以換到約40坪的建地! 

(農地價格÷4)×10等值的建地價格 

意思是,一坪12萬的農地,可以換到等值約一坪30萬的建地!

兩個數字其實是等號,為何大家覺得農地很貴,建地很便宜

請各位再仔細想一想,就會發現:投資土地比投資房子好,投資農地又比投資建地有潛力! 

本書就是要告訴大家如何找到「有潛力的都更地」。同樣是買不動產,買土地絕對比買房子划算。而且,都更前的土地價格在未飆升前其實是低的,只要有足夠資金購買台北市的小套房,同樣一筆錢肯定可以買到土地。這樣一來,就能協助各位讓資產上升,即使是上班族,也有很大機會可以買到有潛力的都更地! 

二、用投資房子的錢,就足以買土地 

看到這裡,相信讀者朋友會問:「如果只有一、兩百萬存款,甚至只有幾十萬積蓄,這樣也可以跟土地沾上邊嗎

土地買賣,不是用這樣的角度看的。

習慣買房的人,會以「完整物件」的概念看待土地買賣,認為買房子一定要買一整戶,不可能只買廚房或客廳,那買土地應該也是要「一整塊」購買。 

這裡要打破這個迷思:

土地,是可以用「個人持分」的形式買賣的。 

別看一筆土地好像動輒都要幾千萬、上億元,其實它就像糕餅一樣,是可以切成一塊一塊出來賣的。最特別的是這個「切」的概念不是制式的,只能切東邊這一塊,或是切南邊那一塊。土地,是以「持分」的概念在買賣的。 

╳錯誤觀念1:土地只能完整持有,就好像買屋、買車一樣。 

○正確觀念1:房子、車子要整體購買,土地卻可以持分取得。 

╳錯誤觀念2:土地買賣是以「面積加總」的概念進行,就好像糕餅一樣,切成好幾塊,你只能指定要買哪一塊。 

○正確觀念2:土地買賣以「持分加總」進行,是一種算數的概念,你可以買其中任一部分,但不一定是某一塊特定的土地。將來要以非都更地換建地時,也是以持分的加總坪數來計算,非常清楚。 

在此以買股票的方式來比喻,讓大家可以進一步理解。

你買了一張台積電的股票,是否代表擁有台積電這家公司當然不是。然而,你也的的確確擁有台積電的「股權」,是台積電的股東。

就像買股票時你不會選擇買的是「哪一部分的台積電」,買土地也是同樣的概念。

就像不用拿幾千億就可以擁有台積電的股票,只要買一張股票,甚至可以買零股,金額再小,你仍然是貨真價實的台積電股東。同理,要買土地時,面對一塊1億元的土地,同樣不用擔心手中沒有1億買不起。如果你只有100萬,可以買100萬元的「土地持分」,同時還可拿到一張獨立的權狀,證明你擁有這個土地資產。 

另一個買土地的重要觀念是:

土地的持分,是可以許多人共有、但個別獨立的。 

這和買房子、買汽車是完全不一樣的概念。

若是買房子,房子只能登記在一個人名下,法律規定只有夫妻才能以共同名義持有房子。但假如哪天兩人不和要離婚,分產時,也只能指定把房子給丈夫或給妻子,不能「一人一半」。

請想像一種情況:若房子可以一人一半,那如果離婚的丈夫把屬於他的那一半房子賣給另一名男子,難道妻子就得跟一個陌生男人住嗎所以,房子不能用分割形式來賣。

也因此,傳統上假定某人要將遺產交給兩個兒子繼承,有關房子的繼承,一定也是只能指定給某個兒子,而無法同時給兩個兒子;若要均分財產,也只能把房子賣掉換成現金,才能讓兒子均分餘款。

但假如繼承的是土地,就沒有這個問題。

就好像以下這個數學公式 

1÷21/2 

每個兒子都擁有這塊土地二分之一的「持分」,也都取得個別的「土地權狀」。如果要買賣,每個兒子都可以個別把自己的權狀賣出去,不會影響另一個兒子的權益。

所以,人人都可以很容易地擁有土地,不要被傳統「大地主」的觀念綁住。你也可以是個小小地主,一個擁有「持分」的地主。

一狀在手,你的財富絕對有保障。 

■迷思3:投資土地要有「關係」才賺得到 

「土地?早就被某某政治人物買走了!」「土地?要有關係才賺得到吧?」提起買土地,最常聽到的,就是「關係」。

會有這樣的迷思,有兩個因素。

第一個原因是長久以來的觀念,認為可以買到便宜又漲得快的土地的人,都是「有權有勢」,或有關係、有消息的人。

另外一個原因是:比起房屋買賣,或是股票、期貨等投資標的,土地投資沒有那麼普及的公開資訊與投資平台。所以,民眾一來害怕買到完全不會增值的土地,同時也擔心就算買對土地,假如沒有政商關係,在買賣時一定會被財團占便宜,認為小蝦米無法對抗大鯨魚。

其實,土地的買賣同樣可以透過公開、合法的形式取得資訊,而且人人都可以買賣,不需要靠特殊關係,不需要憑什麼特別證件,甚至也沒有規定財產門檻。若你手頭上有錢買房子,就絕對有能力購買土地。 

買賣土地的關鍵,在於「資訊」和「工具」 

資訊包含兩個部分,一個是土地觀念,一個是土地情資。

首先要建立的是土地觀念。土地是一種公開的、合法的,人人都可以參與買賣的標的。有了正確觀念後,再來就是要看土地情資。

買電腦時,大部分人都會先上網了解行情,或是去3C商城請教專業人員。同樣地,買賣土地時,也要去了解土地的行情。相信這就是許多人對土地望而卻步、不敢買賣的原因,因為不知道哪裡可以看到土地相關資訊。

其實,房屋買賣的真實行情價常常不夠精確、透明,反而土地的資訊比較精準、明確。原因無他,因為土地行情有政府公告的地價作基準,買賣的真實資訊就依照政府不動產實價登錄 

我們不會一味鼓吹投資土地只要有買就對。事實上,土地的買賣跟房屋買賣一樣,房子有好屋、壞屋,土地也有適合買和不適合買的。

關鍵在於掌握兩大點: 

1.要買將來會都更的土地:

我們經常被問到:「農地不是要買756坪嗎?」其實不然,因為你是要投資都更區土地,不是要「真正去蓋農舍」,而包括農地、住宅地、商用地等,只要是都更內的農地,都可以依比例轉換成建地。 

2.要買已經確認在都更範圍內的建地:

或許你會問,大家都知道要買好東西,例如股票要買一定會漲的,房子也要買價格會再往上升的,問題是,怎麼知道買的土地一定會漲?

因為,和其他投資工具相比,土地最大的特色就是:只要買到對的土地,漲的機率幾乎是百分之百。 

■迷思4:土地要放非常久才有辦法脫手 

投資,基本上有短期和長期兩種方式。

短期投資在某些理財工具來說,就是所謂炒短線,例如股票買賣就經常有人靠短期投資賺買賣價差。

至於長期投資,有些人就是把眼光放遠,不受市場漲跌影響,股票買了就放著,坐等幾年後大漲。或者買房子也是一樣,買屋後不急著脫手,等好幾年後想換屋時再以高價賣出。

但是,也經常看到股票市場大跌時,原本以為的黃金股變成水餃股,甚至淪為壁紙。碰上這種狀況,股票持有再久都不一定可以身價翻盤。或者投資房子時遇到有行無市,也許看起來整體房市行情很高,但實際上成交量很低,除非低價拋售,否則房子也難以脫手。 

那麼,買了土地之後,是不是要放很久很久才有辦法賣出去答案是:只要買對土地,永遠不必擔心脫手的問題。

事實上,對的土地一定非常搶手,會碰到的狀況是經常有人來電或寄掛號信請你賣地。 

土地,可以零存整付 

在此想先介紹一個土地買賣的基本概念:

土地買賣,可以零存整付。 

今年,A先生買了某塊土地5坪的持分;一年後,又買了另一塊土地10坪的持分。就這樣今年買一塊、明年買一塊,買的土地都位在同一個都更區,但分屬不同的畸零地。

那麼一旦都更,A先生要怎麼換地?他必須一塊一塊換成建地嗎

不是的,A先生可以採用加總的方式,在都更時將手上同一都更區的土地加起來,換取都更後一塊「完整」的建地。

只要以「零存整付」的觀念來思考,就知道可以不用擔心土地賣不出去。 

土地不像房子,如果你買了一棟千萬豪宅,要賣出去時一定要整棟賣,不能今天賣一個房間、明天賣另一個房間。

土地,是可以零散地切割賣出去的。買家可能今天買下你的四十分之一持分,明天買下另一個人三十分之一的持分,其最終目的是希望購買的土地加總之後,湊成一個完整坪數。

以「存土地」的概念買賣土地,就好像銀行存錢一樣可以零存整付。而由於土地買賣具有這樣的特性,所以只要買到的是都更範圍內的土地,就不必擔心買來後要放很久才賣得出去。

每個土地擁有者都可以根據自己的需求彈性選擇長期持有或短期獲利。 

4 跟著政府建設走就對了 

為何本書要大力推薦投資土地關鍵就在於有了科學化的數據及有圖有文的證據背書,成功的祕訣無他:只要掌握正確資訊,就勝券在握了。

在這一章,我們要告訴你如何在土地投資上掌握「對的資訊」。


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