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買屋必殺101──傅天穎教你選屋、貨款、裝潢都上手

〈自序〉逐屋而遷,只為有夢最美!

每賣掉一棟房子,我都會有不捨的感情,因為每一棟經手的房子我都曾經住過,也有過各種想像。
對結婚的女人來說,房子是她與家人共度一生的地方,是幸福的象徵,更是一輩子的避風港。對單身女子來說,一棟屬於自己的房子,除了帶給自己心理上的安全感之外,更具備實質上的財務意義,也是後半輩子或退休後生活無虞的一大保障。不管是自住築夢、出租當包租婆,或是出售換現,對女人來說,擁有一棟房子就是追尋夢想的第一步。

八歲開始看第一份房屋廣告傳單——小女孩的築巢美夢
七歲時,因為搬到台北上小學,第一次看到台北閃亮、嶄新、又大又漂亮的房子,跟宜蘭破舊的老家有著天壤之別,心中就像投下了一顆震撼彈,不由得興起一個念頭:「哇!我長大後也要買這樣一棟漂亮的房子給爸爸媽媽住!」
從小我們一家五口擠在爸爸配給的公家宿舍裡,哪有什麼三房兩廳,根本一進門就是客廳兼飯廳兼廚房兼房間,全家擠在一個狹小破舊的空間。這樣辛苦的日子,讓我一直很想早點進入社會賺錢來補貼家用,分攤爸爸肩頭的重擔。
爸爸一輩子勤儉,但認為日子再怎麼艱苦,都要有個遮風蔽雨的家,因此他也要求我們當省則省,錢要花在有價值的事物上,例如購屋。他對房子的重視,也連帶啟蒙了我日後對房地產的興趣。
一九八六年左右,台灣房地產正蓬勃發展,一棟棟房子如雨後春筍般冒出,那時候的購屋宣傳單,就像許了我們一個幸福未來的契約一樣。所以我不但在跟著媽媽上菜市場時,對於婆婆媽媽關於房價、房地產之類的話題興趣盎然,也開始蒐集房子的廣告單。從那種古早的、連平面圖都沒有的傳單開始,到後來我十三、十四歲時終於有了平面圖的傳單,我竟然也蒐集了上百張!當其他的小女孩都在蒐集洋娃娃、夢想長大後要當披白紗的美麗新娘時,我蒐集的卻是一張張的賣屋傳單,因為我的夢想是:將來要有一間又大又漂亮的房子,全家人快快樂樂的住在一起!

十五歲訂下第一棟房子——踏出夢想的第一步
我與爸爸一向感情深厚。從小,他就最疼我這個小女兒,而我的個性也跟爸爸像極了:膽大心細、好強不認輸。事事為我著想的爸爸,在我十五歲那年,就用我從十三歲以來當模特兒打工攢下來的錢,在台北縣永和的秀朗路訂了一間位在八樓的預售屋,說是要當作以後的嫁妝。爸爸還帶我去工地,關心施工進度、看工人灌漿打水泥,甚至請師傅教我們看施工藍圖,快樂的想像我們家完工後的模樣。
然而事與願違。新屋雖在我十八歲那年落成,親愛的爸爸卻在前一年就撒手人寰。雖然無法達成心願、讓爸爸住進這一間用我自己賺來的錢買的房子,然而爸爸訂下的這一份禮物,卻意外成為我日後買賣房產的一顆種子,也讓我踏出了築巢夢想的第一步!

十八歲以來經手至少二十間房子——一步步追尋完美夢想窩
第一間房子買入時,訂金、簽約金、開工後的工程款等,再加上契稅,共付了420萬元,但搬進去住不到兩年,因為當時想去美國念書,便計畫把它脫手賣掉。原本只打算求現,沒想到居然賣了490萬,小賺了70萬元!這時我才赫然發現:「原來賣房子也可以賺錢啊!」而且,這還比我辛辛苦苦當模特兒賺來的薪水更豐厚穩當呢!
所以從十八歲起,我開始從事房地產買賣,並且在之後的十五年內,經手了至少二十間房子(包括車位),搬了十數次家(搬到媽媽跟阿嬤快要翻臉,老公也警告我:「不要再搬啦!」),也累積了上千萬的獲利,投資報酬率至少三成。而除了買入賣出的獲利外,我還有房子出租,每個月都有十幾萬穩定的租金收入。
妥善的投資規畫,讓我年年換屋、一步步朝著自己的「完美夢想窩」邁進。

從無到有,美夢成真——一點一滴打造出夢想家
二○○八年,經過十數年的「南征北討」,我終於選定在台北縣永和的一處河岸景觀大廈打造夢想家,而且還不辭辛勞的從同一個建案的十四樓搬到二十三樓。大至整個天、地、門及牆面,小至門把、窗簾勾,我一步步建構內裝,所有細節都希望呈現維多利亞風格。
至於前後兩處共5坪大小的陽台(這是從十四樓搬到二十三樓的原因之一),我動用巧思打造出都會住宅最缺乏的戶外紓活空間。
B&Q的木製地板素材、鶯歌著名的陶瓷、花市的各式美麗盆栽,搭配DIY的努力,就產生了我夢想中的效果!每當清晨或夜晚,在陽台上欣賞小橋流水造景,還有從陽台眺望出去的河畔美景,不但是我一天活力的來源,也能為我紓解工作一整天的壓力。
而為了不讓有形的電器、無形的電波對人體造成壓力或傷害,讓家成為身心靈能真正放鬆的地方,我將主臥室的電視擺放在維多利亞風格的原木櫃子中,平常由櫃門遮蔽起來,需要時再打開即可。另外,除了在主臥室裡配置喇叭,我更在主臥的衛浴間裝置了不占空間的「吸頂式」喇叭,可以在淋浴或泡澡時,一邊聆聽美妙的音樂,一邊欣賞窗外的無敵夜景,完完全全的放鬆、紓壓!
還有,為了可以放心在外打拚,我在客廳、餐廳、廚房等公共空間安置了「遠端紅外線攝影監控器」,讓我在外工作時若是想念或擔心家中的老小,隨時可以上網查看他們在家的情況,方便又讓人安心!

羅馬不是一天造成的——繳學費買來的經驗
這本書是我在房市征戰十數年累積的經驗,希望能讓你省下學費、攢夠頭期款,一舉攻下心中的夢想屋。
從選屋、貸款、裝潢,我的經驗多不勝數,而從這些經驗中,我也得到很多學習成長的機會,其中當然包括我失算、失利的時候,我認為這樣的經驗更是值得大家借鏡。
我曾經因為感情用事,買下台北縣中和景平路上的樓中樓套房。當時雖然房價超過我的預期,但禁不起哥哥再三鼓吹,便出手買下。其實,那個12坪的套房扣除公設後,室內實際可使用坪數才9.9坪,然而展示屋可都沒有標明。
再者,交屋後我發現這間挑高的樓中樓,二樓的空間被擠壓得相當狹小,格局跟當初看的樣品屋有相當大的差距。但是既然買了,也只好摸摸鼻子認了。三年後我脫手時,算算大約小虧了30多萬元。這筆虧損讓我謹記在心,時時提醒自己:如果房價超過預期,再喜歡的房子都不應該買!
這就是我繳學費得來的寶貴教訓。即使再有經驗的投資者,一樣要從失敗中汲取教訓,才能換來成功的甜美果實呢!

本書將買屋大事分成三部曲,每一部曲中都有我熟識的各領域達人朋友提供的專業意見,以補我個人在專業知識上的不足(編按:內頁底色淺灰的部分,即為達人提供專業意見的章節)。
「房仲達人」彭培業先生是台灣房屋的總經理,我們是上節目認識的,他的專業知識當然無庸置疑,更重要的是眼光精準,凡事走在別人前面,把公司從北區房屋更名為台灣房屋,說明了他對未來有長遠的規畫。我們在買賣房產方面也有八年愉快的合作經驗。
「代書達人」李勝利先生是台灣房屋加盟店的總經理,他是從代書做起,憑著扎實的專業能力、令人信任的人格特質,一步步穩紮穩打的做到兩個加盟店的總經理。在我們合作買賣房產的過程中,他沒出過任何差錯,而且總是提供我實用的良心建議。
「房貸達人」林先生是合作金庫的貸款部經理,是經由演藝圈朋友介紹認識的。林經理人非常好,會根據你的經濟狀況等各方面條件,為你評估、提供最適合你的建議,也會盡量為你爭取最優惠的利率。
「設計達人」洪振齊先生也是經由圈內朋友介紹而認識的。他是相當專業的室內設計師,而且擁有專業證照,也待過許多大公司,經驗豐富,最重要的是,他相當用心。在他第一次向我們做簡報之前,就蒐集了許多我跟老公子強的背景資料,連簡報音樂都取自我曾發過的專輯,用心的程度著實讓我嚇了一大跳!在規畫時,他則將他之前用在商業空間的設計概念,巧妙的運用在居家空間中,發想出頗具巧思的貼心設計。
「裝潢達人」柯宗輝先生之前是日晉裝潢公司的總經理,做過SOGO等商場建案的設計,不但與我溝通良好、默契十足,配合度也非常高。另外,他追求完美的精神及良好的售後服務,都讓我十分欣賞。
「風水達人」余雪鴻老師是大家都很熟悉的。身為氣功師傅,雖然年紀已近七十,卻仍精神矍鑠、紅光滿面,完全看不出老態呢!他曾在二○○○年幫我看過當時的住處,我個人對他批流年、看八字及看屋的神準,感到十分佩服。當時他就斷言我要離開台灣,去東南亞或日本才會有前途,後來我果然是到了香港才開始發展。所以後來我連生產剖腹的時辰、為小孩取名等問題都一定要找余老師幫忙。
「水電達人」王先生也是我在為住家裝潢時認識的朋友,也提供了一些實用的建議供大家參考。
其實選屋、貸款、裝潢設計自己的家,或許有些訣竅,但整體來說,不外乎細心與耐心,處處用心,才能住得安心。寫下這本書的用意,就是為了跟同樣抱著築巢夢想的朋友們一起分享經驗,希望能提供大家一些過來人的建議,以及實務面的做法。畢竟,逐屋而遷,只為有夢最美!


買屋三部曲之一 買屋錢哪裡來?
小錢不運用,大錢從哪來

善用貸款來生財

如何跟銀行談貸款,是買屋新手較生疏的一課。建議你一開始就多找幾間銀行,比較他們的貸款成數及利息高低。要注意的是,不管你選擇哪家銀行,可能都是頭兩年可提供你優惠利率,但是三、四年後又會調漲回來。

如何和銀行協調貸款利率
若是利率要被調漲回來,你可以利用自己過去良好的信用及還款紀錄作為籌碼,先跟原貸款行談是否可繼續提供優惠利率;若是銀行仍堅持調漲利率,就去找第二家銀行談,如果他們能提供理想的利率,你可以將原來在第一家銀行的貸款轉到第二家去。但是轉貸會產生一筆手續費,所以你要合算清楚,轉貸的結果對你到底划不划算!
轉貸時還有另一個情況也必須計算在內。比方說你原先在這家銀行貸了200萬,現在要轉到另一家銀行,可能只願意貸給你180萬;許多銀行會有這種狀況,就是不願意如數照原貸款金額全部貸給你。他們也許會要求你先還一部分款項,比方說一到兩成,這樣他們才不會吃虧。
所以,到第三年利率被銀行調漲回來時,比方說原本是2.05%~2.8%,要被調到3.2%,這時也許轉貸利率可以談到2.2%,但是新銀行會要求你先付一、兩成貸款,如果這時你手頭沒有多餘的錢可以還款,建議你跟銀行協調,或許把利率調高一點,比方說從談定的2.2%調高到2.3%或2.4%,條件是請他們提供你全額貸款。
但是,如果你手邊有多餘的現金,我會建議你就按新銀行的要求先付一、兩成貸款,這樣做比較划算。不要小看0.1%、0.2%的房貸利息,合算起來是很可觀的;付二十年的貸款,搞不好都可以買兩棟房子了!
從實效性來看,還要考量你會在這間房子住多久。如果是長期自住,建議你還是不要全部貸款,雖然房貸的利息可以抵稅,但畢竟有限,而全貸的利率還是比較高一些。但是如果你像我一樣,短期內有可能再賣屋、換屋,那麼把利息當成是租金來付,就很合理了。

妥善投資終生受用

現在低利率,甚至是負利率時代已經來臨,銀行定存的利息收入和受薪階級調薪的速度,根本趕不上物價調漲的幅度。現在買房子保值,絕對比租房子更划算!許多人是用租金去買房子、付貸款,因為買了房子再租出去都划算。
建議想投資房產的上班族,買房子的前兩年,可以先付一些房貸利息,把它當作租金來繳,在這兩年當中,如果有漲幅,就可以把房子脫手,賺取差價利潤;而且你可以從小的房子開始買,再慢慢一步一步往上,一邊住房一邊買房,然後愈換愈大,慢慢轉出一筆不小的財富。當然你同時要考慮貸款的多寡,評估自己的經濟實力及還款能力。如果貸得多,利率調整時就會吃不消。

當包租婆,用房租付利息
如果有當包租公或包租婆的想法,在買屋時就要先合算一下,如果不是自住,這房子租出去可以收多少房租回來?比方說,在台北縣買一個300萬的小套房,銀行貸款的利息大概要9千元,跟每月租金相比,其實不相上下。買一間400萬的房子,一個月的租金可收1萬2千元,要付給銀行的貸款利息可能要1萬3千元,就差不多打平了。如果是買一間1800萬的房子,一個月的租金如果可收到7萬元,貸款利息才4萬8千元,意思是你連頭期款都不用付了,可以由房客來慢慢付清呢!

以收入來估算可以負擔的房貸
原則上來說,房貸的比例約占個人收入的三到五成,家庭收入的三到四成,算是可以接受的範圍;三成之內則是比較沒有負擔,也比較安全的比例。比方說,一對夫妻帶兩個小孩的四口之家,有著夫妻的雙薪收入,假設每月共收入6萬元(每人3萬元),他們可以負擔的房貸就是1萬8千~2萬4千元之間;如果是要租屋,也要朝著這個價位的兩房兩廳方向去尋找。
若是考慮價位,當然最後找到的地段與交通條件不一定盡如人意,但是經濟能力畢竟是現實考量,房貸太過沉重、占收入的比例太高的話,就得跟其他的生活所需或生活品質做出取捨。

房貸=個人收入×30~50%=家庭收入×30~40%

房貸如果升息,舉例來說,只要調升0.05個百分點,以500萬的貸款來說,每一年就要多付2千5百元的利息。但是大部分銀行只會在網站、營業廳及媒體上公告,不會一一主動通知客戶實際應繳的房貸本息金額變成多少,貸款人自己一定要多留意,問清楚每個月要繳的金額變成多少,轉帳的戶頭裡要有足夠的款項,以免金額不足,發生遲繳狀況,影響到你的信用紀錄。

法拍屋是另一個選擇
還有一個選擇就是法拍屋。許多人在之前利用房貸優惠利率購買的房子,後來因為銀行調漲牌告利率,加上個人本身的收入並無相對增加,所以房貸就超過收入的三到五成,在負擔不起的情況下,便出現許多法拍屋。法拍屋的品質雖然良莠不齊,但是不乏好的物件,所以如果你買不起新屋,又不想住老舊成屋,法拍屋倒也是一個可以考慮的選擇。若是決定購買法拍屋,建議你準備四成以上的自備款,然後運用一點成本來美化裝潢一下屋況,再脫手時,每坪開價甚至可以多個6~7萬元,要達到三成以上的投資報酬率並不難。

萬事起頭難,圓夢頭期款

萬事起頭難,如果第一步能跨出去,就不會再覺得困難重重。想投資房地產或是單純想買屋換屋的你可能想要問:到底要準備多少錢,才足以開始實現這個夢想呢?

愈早開始理財規畫,預備頭期款並不難
當初,我單純是用孤注一擲的勇氣,以一搏百,連頭期款都還沒有著落,就敢做這樣的投資,因為我努力做足功課,相信自己的判斷。但若你是單純的上班族,想憑每個月的固定薪資來攢下購屋金,我會建議你,愈早開始你的理財規畫愈好。
其實要準備來買房子的頭期款並不難,比方說一間300多萬的房子,跟銀行貸到九成的款,頭期款也只要30幾萬就夠了。如果你的月薪是3萬元,可以強迫自己每個月先存下1萬塊,三年下來就有36萬元的存款,足以支付購屋的頭期款了。或是你也可以把時間拉長一些,先做好六到七年的儲蓄險規畫,月繳3千多元,六、七年之後就可以拿回30幾萬,以及100萬的終身保障,一樣能把購屋的頭期款準備起來。

每月還款能力也是重要考量
當然啦,除了頭期款,之後每個月的還款能力一樣要列入考慮。如同我之前提到的,每月要付的貸款最好控制在月收入的三成左右,這是最安全、也不至於太沉重的還款負擔。就像上面的例子,以3萬塊的月薪買了一間300多萬元的房子,每個月要負擔的貸款大概就是8千~9千塊,約占月薪的三成。
所以考量到月收入、頭期款,以及每月必須償還的貸款,就可以估算出自己能力所及、負擔得起的房子,價位落在哪個區間。比方說你的月薪如果有5~6萬元,以三成來計算,貸款可負擔到1萬8千元,就可以買價位約420~500萬的房子,自用收租兩相宜,可以視利率高低,保留換屋或出租的彈性,做個有屋階級的黃金單身貴族!

月薪 每月可負擔房貸 可負擔房價 貸款成數 頭期款 每月存款 何時存滿
3萬 9千 300多萬 九成 30多萬 1萬 三年
八成 60多萬 六年
6萬 1萬8千 400多萬 九成 40多萬 1萬5千 二年半
八成 80多萬 五年

二○○七年開始因為美國次貸風暴影響,銀行政策緊縮的結果,成屋套房的坪數低於15坪,都很難向銀行貸到款,以至於有些一坪房價高達50萬的地段,由於買主僅準備了一點自備款,利率攀升後就還不出錢給銀行,套房馬上套牢變牢房,甚至變成法拍屋。但事實上,如果你工作穩定、信用良好、基金或保險等投資狀況平穩,信用卡使用紀錄也沒問題,即使你購買的是11~15坪的小坪數物件,要跟大部分的銀行談貸款,還是有空間的。

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