不要一窩蜂搶進
古有孟母三遷,現在許多想讓兒女贏在起跑點的父母,即使負擔再沉重的房貸,也甘願搶進明星學區內居住;除了明星學區周遭,公園、捷運、交通幹線旁的房子,也是房地產的熱門區位。不少人更打從心裡相信,沒住在這些熱門區位(或稱地段),就彷彿矮人一截!

幾個靠房地產致富的大亨,總愛像傳教般宣揚:「購買房地產時,只需要注意三件事:『區位、區位、區位』。」也不斷有所謂的財經名嘴、作家,斬釘截鐵的說:「寧可買好區位的爛房子,也不要買爛區位的好房子!」

如果以投資來論投資,「有土斯有財」「不景氣時投資房地產,最為穩當」「高通膨或低利率時,租不如買」等三個神話,在邏輯面、實務面上都站不住腳,但區位好壞,仍是決定房地產獲不獲利、獲利高低的最重要因素之一。

那麼,為何我也將「購買房地產,只需注意『區位、區位、區位』」的說法,視作另一個房地產神話呢?

原因有以下五個:
其一,買房子需要考慮的因素很多,而區位只是其中一個;
其二,購屋者誤將「投資區位」當成「消費區位」,一窩蜂搶進「投資區位」,造成房地產泡沫;
其三,如果把買房子當消費,應當重視「現在的區位」,如果把買房子當投資,應當重視「未來的區位」,購屋者常將兩者混為一談;
其四,大多數人購屋是為了消費,所以應該是:「寧可買爛區位的好房子,也不要買好區位的爛房子!

最後一個原因:
由於每個人對好區位的定義不同,因此「你的好區位,不一定是我的好區位」,更重要的是,「建商的好區位,不一定是消費者的好區位」。



小心未獲利先受害
首先,我一再重申,大多數人買房子,百分之七十(主要)的目的是為了消費自住,只有百分之三十(次要)的目的是為了投資,所以必需考慮的因素極多,包括房價、利率、區位、房屋品質、鄰里關係、社區規模、家人的好惡、距離上班地點遠近等等,如果只重視區位一個因素,可謂見樹忘林,通常還未享受到投資之利,已先嘗到諸多苦果。

其次,為了讓購屋者不致混淆,我將區位分為兩種:
第一種稱為「投資區位」,即適合投資的區位,例如明星學校、公園、捷運、交通幹線旁;
第二種稱為「消費區位」,即適合居家生活的區位,通常是明星學校、公園、捷運、交通幹線附近的「第一巷」,一直到走路十分鐘可抵達這些熱門標的的範圍內。

「投資區位」雖然炙手可熱,但房價昂貴、環境嘈雜,居住品質並不佳,並非購屋首選。以學校為例,大多數購屋者先入為主的看法是,學校周遭的環境十分清幽、寧靜;但可能未曾考慮到,如果生活作息與學生不一樣,光是上下課的鐘聲,與學生上學、放學的交談嘻笑聲,就會讓人受不了!

公園也是如此,從清晨五、六點起,就有各種團體進行不同活動,有些人打太極拳,有些人跳韻律舞,更有些人將音響放得震天價響,就算周遭住戶抗議,恐怕也不得安寧;捷運、交通幹線附近的房子也不例外,時常晚上十一、十二點馬路上依然車水馬龍,住戶根本難以入睡。

而近年來,一直有建商推出與捷運站共構的大樓,若就「投資區位」而言,這個區位無可挑剔,但居住品質卻堪憂;住在這種大樓的住戶,除了無一日可安寧過生活,捷運站來來往往的人太過複雜,則不利居家安全;對注重風水的人而言,這種建築物的底部是空的,更是大忌。

消費活在當下,投資想像未來
再者,消費者要求的是「活在當下」,投資者大多寄望於「想像未來」;所以,也可將區位分為「現在的區位」與「未來的區位」兩種。

如果將「現在」「未來」「投資」「居住」四者加以排列組合,就會出現「現在的居住區位」「現在的投資區位」「未來的居住區位」「未來的投資區位」四種區位;對一般自住型的購屋者而言,應該選擇的是「現在的居住區位」。

「現在的居住區位」及「現在的投資區位」優缺點前文已詳加比較,不再累敘。而都市更新區、都市重劃區,則可視為「未來的居住區位」;未來,也許這些房子的居住品質令人嚮往,但未來可能遲到,可能走樣,甚至也可能不會來,購屋者不必進行賭注。好比建商在重劃區裡推出新產品,總愛以「百年大鎮」為廣告詞;實際上,這些百年大鎮,說穿了就是「經過百年後,才會成為大鎮」,工期非常漫長,甚至可能超過十年,住戶彷彿住在工地裡,根本沒有生活品質可言!

至於「未來的投資區位」,自住型購屋者不宜,投資型購屋者也要考慮。例如,不少人熱中購買捷運預定路線旁的房子,只是以居住而言,日以繼夜、年復一年的施工噪音與交通堵塞,很少人能忍受;以投資而言,捷運完工日期動輒拖延經年,不少人因買屋而套牢,難以脫身。




爛區位的好房子vs.好區位的爛房子

至於第四點,可說是困擾購屋者最深的兩難抉擇。但先要釐清的是,在「寧可買好區位的爛房子,也不要買爛區位的好房子」說法中,所指的好區位、爛區位,其實是好的投資區位、爛的投資區位,而非好的居住區位、爛的居住區位。

對大多數購屋者而言,房子品質比投資獲利重要,因此好房子比「好的投資區位」重要,所謂「爛的投資區位」,大多指交通比較不便利的地方,住戶只要改變交通方式,缺點便可大幅改善。

即使以投資角度而言,「好的投資區位裡的爛房子」也並非全然沒有風險,一來,如果沒有在低點買進、在高點賣出,根本不可能獲利;二來,為了賣個好價錢,購屋者通常得投下大筆金錢改建、裝潢,但不見得真的可回收。

所以,我才認為購屋者的信念應改為:「寧可買爛區位的好房子,也不要買好區位的爛房子!」

最後,我要強調的是,人各有志也各有所好,消費是基於喜好、需要,而不是算術與投資報酬率,買房子亦然;所有區位的分類,都僅供購屋者選擇時作參考,不是真理,也不是鐵律,區位之好壞,存乎消費者一心。

本文出自《張金鶚的房產七堂課



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