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商品編號:00100170
買屋必殺101──傅天穎教你選屋、貨款、裝潢都上手
作 者:傅天穎
出版社:方智出版社
系 列:方智叢書
出版日期:2008年10月30日
定價 270 元
優惠價  -21%  213 元
內容介紹
★演藝圈房市投資達人傅天穎首度出書披露從十八歲起累積十多年的投資心法。
★買屋三部曲告訴你從貸款、看屋買屋,到設計裝潢的所有流程、注意事項及獨門撇步。
★房仲、房貸、代書、風水、設計、裝潢及水電達人提供房屋買賣及裝潢過程中的各項專業意見。
★白冰冰、杜文正、彭培業 好評推薦

買屋皇后首度完整披露多年實戰心得+七位專業達人不藏私傳授:

‧如何從月收入推估自己負擔得起的房價
‧如何跟銀行協調貸款利率
‧如何跟仲介及建商周旋,不被他們的銷售花招迷惑
‧如何看穿展示屋的陷阱
‧破除鬼月和吉祥數字樓層的迷思,爭取議價空間
‧各種房產文件要怎麼看
‧如何控制裝潢預算並確認工程品質

投資房市眼光獨到的藝人傅天穎,從十八歲開始從事房地產買賣,累積了數千萬的獲利,但她靠的可不是運氣,從選屋、殺價到賣出,傅天穎很有自己的一套,她厲害的議價功力,更是在房仲界廣為流傳。
但是傅天穎跟一般投資客最大的不同處在於,她買的房子很多都是自住,並非單純投資。只是她也勇於換屋,勤做功課,抓準時機,在適當的時間點將房子賣出,再換新房。就這樣一步一步朝著自己的夢想屋邁進,在這過程中,也累積了許多不同於純投資的看屋購屋觀點。
而除了傅天穎的房市實戰心得,本書也提供專家意見。從房貸、房仲、代書、風水、設計、裝潢到水電,有七位達人分別提供房貸基本know-how、聰明的購屋避險絕招、房產文件容易疏漏的事項、看屋時須注意的風水要點、裝潢黃金守則及水電裝修注意事項等等。
買房子是人生大事,本書提供過來人的心得,不管你是不是購屋新鮮人,都希望能讓你用最低的預算買到理想的房子。



作者介紹
傅天穎

演藝圈出名的房市投資達人,自從十五歲那一年,父親用她當模特兒打工攢下的錢幫她訂了她人生第一間房子之後,便啟蒙了她對房市投資的興趣。十八歲起,她開始從事房地產買賣,十多年來,經手了至少二十間房子,累積了上千萬的獲利。二十到二十三歲時,她也投資過股市,以電子股及營建股為主。
由於父親的影響,從懂事以來便以「存小錢做大事」「積沙成塔」「無信不立」為座右銘。

規格
商品編號:00100170
ISBN:9789861751313
頁數:176,中西翻:1,開本:2,裝訂:1,isbn:9789861751313
內容試讀
〈自序〉逐屋而遷,只為有夢最美!

每賣掉一棟房子,我都會有不捨的感情,因為每一棟經手的房子我都曾經住過,也有過各種想像。
對結婚的女人來說,房子是她與家人共度一生的地方,是幸福的象徵,更是一輩子的避風港。對單身女子來說,一棟屬於自己的房子,除了帶給自己心理上的安全感之外,更具備實質上的財務意義,也是後半輩子或退休後生活無虞的一大保障。不管是自住築夢、出租當包租婆,或是出售換現,對女人來說,擁有一棟房子就是追尋夢想的第一步。

八歲開始看第一份房屋廣告傳單——小女孩的築巢美夢
七歲時,因為搬到台北上小學,第一次看到台北閃亮、嶄新、又大又漂亮的房子,跟宜蘭破舊的老家有著天壤之別,心中就像投下了一顆震撼彈,不由得興起一個念頭:「哇!我長大後也要買這樣一棟漂亮的房子給爸爸媽媽住!」
從小我們一家五口擠在爸爸配給的公家宿舍裡,哪有什麼三房兩廳,根本一進門就是客廳兼飯廳兼廚房兼房間,全家擠在一個狹小破舊的空間。這樣辛苦的日子,讓我一直很想早點進入社會賺錢來補貼家用,分攤爸爸肩頭的重擔。
爸爸一輩子勤儉,但認為日子再怎麼艱苦,都要有個遮風蔽雨的家,因此他也要求我們當省則省,錢要花在有價值的事物上,例如購屋。他對房子的重視,也連帶啟蒙了我日後對房地產的興趣。
一九八六年左右,台灣房地產正蓬勃發展,一棟棟房子如雨後春筍般冒出,那時候的購屋宣傳單,就像許了我們一個幸福未來的契約一樣。所以我不但在跟著媽媽上菜市場時,對於婆婆媽媽關於房價、房地產之類的話題興趣盎然,也開始蒐集房子的廣告單。從那種古早的、連平面圖都沒有的傳單開始,到後來我十三、十四歲時終於有了平面圖的傳單,我竟然也蒐集了上百張!當其他的小女孩都在蒐集洋娃娃、夢想長大後要當披白紗的美麗新娘時,我蒐集的卻是一張張的賣屋傳單,因為我的夢想是:將來要有一間又大又漂亮的房子,全家人快快樂樂的住在一起!

十五歲訂下第一棟房子——踏出夢想的第一步
我與爸爸一向感情深厚。從小,他就最疼我這個小女兒,而我的個性也跟爸爸像極了:膽大心細、好強不認輸。事事為我著想的爸爸,在我十五歲那年,就用我從十三歲以來當模特兒打工攢下來的錢,在台北縣永和的秀朗路訂了一間位在八樓的預售屋,說是要當作以後的嫁妝。爸爸還帶我去工地,關心施工進度、看工人灌漿打水泥,甚至請師傅教我們看施工藍圖,快樂的想像我們家完工後的模樣。
然而事與願違。新屋雖在我十八歲那年落成,親愛的爸爸卻在前一年就撒手人寰。雖然無法達成心願、讓爸爸住進這一間用我自己賺來的錢買的房子,然而爸爸訂下的這一份禮物,卻意外成為我日後買賣房產的一顆種子,也讓我踏出了築巢夢想的第一步!

十八歲以來經手至少二十間房子——一步步追尋完美夢想窩
第一間房子買入時,訂金、簽約金、開工後的工程款等,再加上契稅,共付了420萬元,但搬進去住不到兩年,因為當時想去美國念書,便計畫把它脫手賣掉。原本只打算求現,沒想到居然賣了490萬,小賺了70萬元!這時我才赫然發現:「原來賣房子也可以賺錢啊!」而且,這還比我辛辛苦苦當模特兒賺來的薪水更豐厚穩當呢!
所以從十八歲起,我開始從事房地產買賣,並且在之後的十五年內,經手了至少二十間房子(包括車位),搬了十數次家(搬到媽媽跟阿嬤快要翻臉,老公也警告我:「不要再搬啦!」),也累積了上千萬的獲利,投資報酬率至少三成。而除了買入賣出的獲利外,我還有房子出租,每個月都有十幾萬穩定的租金收入。
妥善的投資規畫,讓我年年換屋、一步步朝著自己的「完美夢想窩」邁進。

從無到有,美夢成真——一點一滴打造出夢想家
二○○八年,經過十數年的「南征北討」,我終於選定在台北縣永和的一處河岸景觀大廈打造夢想家,而且還不辭辛勞的從同一個建案的十四樓搬到二十三樓。大至整個天、地、門及牆面,小至門把、窗簾勾,我一步步建構內裝,所有細節都希望呈現維多利亞風格。
至於前後兩處共5坪大小的陽台(這是從十四樓搬到二十三樓的原因之一),我動用巧思打造出都會住宅最缺乏的戶外紓活空間。
B&Q的木製地板素材、鶯歌著名的陶瓷、花市的各式美麗盆栽,搭配DIY的努力,就產生了我夢想中的效果!每當清晨或夜晚,在陽台上欣賞小橋流水造景,還有從陽台眺望出去的河畔美景,不但是我一天活力的來源,也能為我紓解工作一整天的壓力。
而為了不讓有形的電器、無形的電波對人體造成壓力或傷害,讓家成為身心靈能真正放鬆的地方,我將主臥室的電視擺放在維多利亞風格的原木櫃子中,平常由櫃門遮蔽起來,需要時再打開即可。另外,除了在主臥室裡配置喇叭,我更在主臥的衛浴間裝置了不占空間的「吸頂式」喇叭,可以在淋浴或泡澡時,一邊聆聽美妙的音樂,一邊欣賞窗外的無敵夜景,完完全全的放鬆、紓壓!
還有,為了可以放心在外打拚,我在客廳、餐廳、廚房等公共空間安置了「遠端紅外線攝影監控器」,讓我在外工作時若是想念或擔心家中的老小,隨時可以上網查看他們在家的情況,方便又讓人安心!

羅馬不是一天造成的——繳學費買來的經驗
這本書是我在房市征戰十數年累積的經驗,希望能讓你省下學費、攢夠頭期款,一舉攻下心中的夢想屋。
從選屋、貸款、裝潢,我的經驗多不勝數,而從這些經驗中,我也得到很多學習成長的機會,其中當然包括我失算、失利的時候,我認為這樣的經驗更是值得大家借鏡。
我曾經因為感情用事,買下台北縣中和景平路上的樓中樓套房。當時雖然房價超過我的預期,但禁不起哥哥再三鼓吹,便出手買下。其實,那個12坪的套房扣除公設後,室內實際可使用坪數才9.9坪,然而展示屋可都沒有標明。
再者,交屋後我發現這間挑高的樓中樓,二樓的空間被擠壓得相當狹小,格局跟當初看的樣品屋有相當大的差距。但是既然買了,也只好摸摸鼻子認了。三年後我脫手時,算算大約小虧了30多萬元。這筆虧損讓我謹記在心,時時提醒自己:如果房價超過預期,再喜歡的房子都不應該買!
這就是我繳學費得來的寶貴教訓。即使再有經驗的投資者,一樣要從失敗中汲取教訓,才能換來成功的甜美果實呢!

本書將買屋大事分成三部曲,每一部曲中都有我熟識的各領域達人朋友提供的專業意見,以補我個人在專業知識上的不足(編按:內頁底色淺灰的部分,即為達人提供專業意見的章節)。
「房仲達人」彭培業先生是台灣房屋的總經理,我們是上節目認識的,他的專業知識當然無庸置疑,更重要的是眼光精準,凡事走在別人前面,把公司從北區房屋更名為台灣房屋,說明了他對未來有長遠的規畫。我們在買賣房產方面也有八年愉快的合作經驗。
「代書達人」李勝利先生是台灣房屋加盟店的總經理,他是從代書做起,憑著扎實的專業能力、令人信任的人格特質,一步步穩紮穩打的做到兩個加盟店的總經理。在我們合作買賣房產的過程中,他沒出過任何差錯,而且總是提供我實用的良心建議。
「房貸達人」林先生是合作金庫的貸款部經理,是經由演藝圈朋友介紹認識的。林經理人非常好,會根據你的經濟狀況等各方面條件,為你評估、提供最適合你的建議,也會盡量為你爭取最優惠的利率。
「設計達人」洪振齊先生也是經由圈內朋友介紹而認識的。他是相當專業的室內設計師,而且擁有專業證照,也待過許多大公司,經驗豐富,最重要的是,他相當用心。在他第一次向我們做簡報之前,就蒐集了許多我跟老公子強的背景資料,連簡報音樂都取自我曾發過的專輯,用心的程度著實讓我嚇了一大跳!在規畫時,他則將他之前用在商業空間的設計概念,巧妙的運用在居家空間中,發想出頗具巧思的貼心設計。
「裝潢達人」柯宗輝先生之前是日晉裝潢公司的總經理,做過SOGO等商場建案的設計,不但與我溝通良好、默契十足,配合度也非常高。另外,他追求完美的精神及良好的售後服務,都讓我十分欣賞。
「風水達人」余雪鴻老師是大家都很熟悉的。身為氣功師傅,雖然年紀已近七十,卻仍精神矍鑠、紅光滿面,完全看不出老態呢!他曾在二○○○年幫我看過當時的住處,我個人對他批流年、看八字及看屋的神準,感到十分佩服。當時他就斷言我要離開台灣,去東南亞或日本才會有前途,後來我果然是到了香港才開始發展。所以後來我連生產剖腹的時辰、為小孩取名等問題都一定要找余老師幫忙。
「水電達人」王先生也是我在為住家裝潢時認識的朋友,也提供了一些實用的建議供大家參考。
其實選屋、貸款、裝潢設計自己的家,或許有些訣竅,但整體來說,不外乎細心與耐心,處處用心,才能住得安心。寫下這本書的用意,就是為了跟同樣抱著築巢夢想的朋友們一起分享經驗,希望能提供大家一些過來人的建議,以及實務面的做法。畢竟,逐屋而遷,只為有夢最美!


買屋三部曲之一 買屋錢哪裡來?
小錢不運用,大錢從哪來

善用貸款來生財

如何跟銀行談貸款,是買屋新手較生疏的一課。建議你一開始就多找幾間銀行,比較他們的貸款成數及利息高低。要注意的是,不管你選擇哪家銀行,可能都是頭兩年可提供你優惠利率,但是三、四年後又會調漲回來。

如何和銀行協調貸款利率
若是利率要被調漲回來,你可以利用自己過去良好的信用及還款紀錄作為籌碼,先跟原貸款行談是否可繼續提供優惠利率;若是銀行仍堅持調漲利率,就去找第二家銀行談,如果他們能提供理想的利率,你可以將原來在第一家銀行的貸款轉到第二家去。但是轉貸會產生一筆手續費,所以你要合算清楚,轉貸的結果對你到底划不划算!
轉貸時還有另一個情況也必須計算在內。比方說你原先在這家銀行貸了200萬,現在要轉到另一家銀行,可能只願意貸給你180萬;許多銀行會有這種狀況,就是不願意如數照原貸款金額全部貸給你。他們也許會要求你先還一部分款項,比方說一到兩成,這樣他們才不會吃虧。
所以,到第三年利率被銀行調漲回來時,比方說原本是2.05%~2.8%,要被調到3.2%,這時也許轉貸利率可以談到2.2%,但是新銀行會要求你先付一、兩成貸款,如果這時你手頭沒有多餘的錢可以還款,建議你跟銀行協調,或許把利率調高一點,比方說從談定的2.2%調高到2.3%或2.4%,條件是請他們提供你全額貸款。
但是,如果你手邊有多餘的現金,我會建議你就按新銀行的要求先付一、兩成貸款,這樣做比較划算。不要小看0.1%、0.2%的房貸利息,合算起來是很可觀的;付二十年的貸款,搞不好都可以買兩棟房子了!
從實效性來看,還要考量你會在這間房子住多久。如果是長期自住,建議你還是不要全部貸款,雖然房貸的利息可以抵稅,但畢竟有限,而全貸的利率還是比較高一些。但是如果你像我一樣,短期內有可能再賣屋、換屋,那麼把利息當成是租金來付,就很合理了。

妥善投資終生受用

現在低利率,甚至是負利率時代已經來臨,銀行定存的利息收入和受薪階級調薪的速度,根本趕不上物價調漲的幅度。現在買房子保值,絕對比租房子更划算!許多人是用租金去買房子、付貸款,因為買了房子再租出去都划算。
建議想投資房產的上班族,買房子的前兩年,可以先付一些房貸利息,把它當作租金來繳,在這兩年當中,如果有漲幅,就可以把房子脫手,賺取差價利潤;而且你可以從小的房子開始買,再慢慢一步一步往上,一邊住房一邊買房,然後愈換愈大,慢慢轉出一筆不小的財富。當然你同時要考慮貸款的多寡,評估自己的經濟實力及還款能力。如果貸得多,利率調整時就會吃不消。

當包租婆,用房租付利息
如果有當包租公或包租婆的想法,在買屋時就要先合算一下,如果不是自住,這房子租出去可以收多少房租回來?比方說,在台北縣買一個300萬的小套房,銀行貸款的利息大概要9千元,跟每月租金相比,其實不相上下。買一間400萬的房子,一個月的租金可收1萬2千元,要付給銀行的貸款利息可能要1萬3千元,就差不多打平了。如果是買一間1800萬的房子,一個月的租金如果可收到7萬元,貸款利息才4萬8千元,意思是你連頭期款都不用付了,可以由房客來慢慢付清呢!

以收入來估算可以負擔的房貸
原則上來說,房貸的比例約占個人收入的三到五成,家庭收入的三到四成,算是可以接受的範圍;三成之內則是比較沒有負擔,也比較安全的比例。比方說,一對夫妻帶兩個小孩的四口之家,有著夫妻的雙薪收入,假設每月共收入6萬元(每人3萬元),他們可以負擔的房貸就是1萬8千~2萬4千元之間;如果是要租屋,也要朝著這個價位的兩房兩廳方向去尋找。
若是考慮價位,當然最後找到的地段與交通條件不一定盡如人意,但是經濟能力畢竟是現實考量,房貸太過沉重、占收入的比例太高的話,就得跟其他的生活所需或生活品質做出取捨。

房貸=個人收入×30~50%=家庭收入×30~40%

房貸如果升息,舉例來說,只要調升0.05個百分點,以500萬的貸款來說,每一年就要多付2千5百元的利息。但是大部分銀行只會在網站、營業廳及媒體上公告,不會一一主動通知客戶實際應繳的房貸本息金額變成多少,貸款人自己一定要多留意,問清楚每個月要繳的金額變成多少,轉帳的戶頭裡要有足夠的款項,以免金額不足,發生遲繳狀況,影響到你的信用紀錄。

法拍屋是另一個選擇
還有一個選擇就是法拍屋。許多人在之前利用房貸優惠利率購買的房子,後來因為銀行調漲牌告利率,加上個人本身的收入並無相對增加,所以房貸就超過收入的三到五成,在負擔不起的情況下,便出現許多法拍屋。法拍屋的品質雖然良莠不齊,但是不乏好的物件,所以如果你買不起新屋,又不想住老舊成屋,法拍屋倒也是一個可以考慮的選擇。若是決定購買法拍屋,建議你準備四成以上的自備款,然後運用一點成本來美化裝潢一下屋況,再脫手時,每坪開價甚至可以多個6~7萬元,要達到三成以上的投資報酬率並不難。

萬事起頭難,圓夢頭期款

萬事起頭難,如果第一步能跨出去,就不會再覺得困難重重。想投資房地產或是單純想買屋換屋的你可能想要問:到底要準備多少錢,才足以開始實現這個夢想呢?

愈早開始理財規畫,預備頭期款並不難
當初,我單純是用孤注一擲的勇氣,以一搏百,連頭期款都還沒有著落,就敢做這樣的投資,因為我努力做足功課,相信自己的判斷。但若你是單純的上班族,想憑每個月的固定薪資來攢下購屋金,我會建議你,愈早開始你的理財規畫愈好。
其實要準備來買房子的頭期款並不難,比方說一間300多萬的房子,跟銀行貸到九成的款,頭期款也只要30幾萬就夠了。如果你的月薪是3萬元,可以強迫自己每個月先存下1萬塊,三年下來就有36萬元的存款,足以支付購屋的頭期款了。或是你也可以把時間拉長一些,先做好六到七年的儲蓄險規畫,月繳3千多元,六、七年之後就可以拿回30幾萬,以及100萬的終身保障,一樣能把購屋的頭期款準備起來。

每月還款能力也是重要考量
當然啦,除了頭期款,之後每個月的還款能力一樣要列入考慮。如同我之前提到的,每月要付的貸款最好控制在月收入的三成左右,這是最安全、也不至於太沉重的還款負擔。就像上面的例子,以3萬塊的月薪買了一間300多萬元的房子,每個月要負擔的貸款大概就是8千~9千塊,約占月薪的三成。
所以考量到月收入、頭期款,以及每月必須償還的貸款,就可以估算出自己能力所及、負擔得起的房子,價位落在哪個區間。比方說你的月薪如果有5~6萬元,以三成來計算,貸款可負擔到1萬8千元,就可以買價位約420~500萬的房子,自用收租兩相宜,可以視利率高低,保留換屋或出租的彈性,做個有屋階級的黃金單身貴族!

月薪 每月可負擔房貸 可負擔房價 貸款成數 頭期款 每月存款 何時存滿
3萬 9千 300多萬 九成 30多萬 1萬 三年
八成 60多萬 六年
6萬 1萬8千 400多萬 九成 40多萬 1萬5千 二年半
八成 80多萬 五年

二○○七年開始因為美國次貸風暴影響,銀行政策緊縮的結果,成屋套房的坪數低於15坪,都很難向銀行貸到款,以至於有些一坪房價高達50萬的地段,由於買主僅準備了一點自備款,利率攀升後就還不出錢給銀行,套房馬上套牢變牢房,甚至變成法拍屋。但事實上,如果你工作穩定、信用良好、基金或保險等投資狀況平穩,信用卡使用紀錄也沒問題,即使你購買的是11~15坪的小坪數物件,要跟大部分的銀行談貸款,還是有空間的。