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絕版

商品編號:00100156
月薪三萬,也能包租賺大錢
作 者:劉憶如
出版社:方智出版社
系 列:方智叢書
出版日期:2007年12月04日
定價 240 元
優惠價  -21%  190 元
內容介紹


作者介紹
劉憶如


      台灣知名的「生活理財」作家,有「平民理財教主」之稱,美國紐約理工學院MBA,在美國曾在紐約華爾街擔任中天頻道駐紐約財經記者,負責華爾街財經新聞播報,採訪過中美無數名人企業家。
      現為東森台北TV台「理財No.1」節目主持人,節目專門邀請各行各業創業成功之大老闆到節目分享獨門的賺錢經驗,同時並於台視家庭台主持「富媽媽,錢爸爸」之保險節目。而劉憶如除了常年在各報章雜誌執筆「理財專欄」之外,並常接獲電視與廣播節目訪問邀約,電視台節目包括三立「黃金七秒半」、年代「女人我最大」、中天「今晚哪裡有問題」、超視「新聞哇哇哇」、民視「消費高手」、東森「生活大贏家」等節目,更應邀至各大小企業團體成為熱門講師及主持人,邀請團體包括新竹科學園區友達光電、義隆電子、南山人壽、各縣市文化局、扶輪社、敦化國中等學校團體。
     「現場主持工作」包括SKII新品上市、「信義房屋」企業新形象開幕活動主持、國寶人壽」「懶人保單」記者會主持、「土地銀行」晶片卡及「歐得家具」企業總部開幕酒會主持工作。
      特別來賓部分出席VOGUE雜誌wedding workshop時尚預演及東森購物台HSBC Direct特別來賓,法商佳迪福人壽評審,並拍攝DHC面膜CF廣告等。
現任:
  東森台北TV台「理財No.1」節目主持人
  台視家庭台「富媽媽,錢爸爸」數位電視節目主持人 
歷任:
  錢雜誌「名人理財」專欄作家
  非凡財經台「生活網站」節目主持人
  中天頻道駐「紐約」財經特派記者
著有:《快樂小富婆提錢致富》、《女人就是要有錢──擁抱金磚的五個方法》、《朋友可以幫你賺大錢──女人要優雅的交朋友,聰明的賺大錢》、《朋友可以幫你賺大錢──女人要優雅的交朋友,聰明的賺大錢》、《成功致富的第一堂課》(榮獲新聞局中小學生優良課外讀物推薦書)、《月薪三萬,年入百萬》、《孩子,我要你比我更有錢途》、《黑髮退休賺錢祕方》、《低利率時代的高獲利智慧》、《我很有錢,你可以學》、《預約富有的愛情──戀愛理財術》、《富爸爸華人版──錢滾滾來》等暢銷書,現在更致力於「理財教育」的札根工作。
規格
商品編號:00100156
ISBN:9789861750903
頁數:176,中西翻:1,開本:2,裝訂:1,isbn:9789861750903
【自序】買房子是一件快樂的事

買房子應該是一件令人開心的事!

我一直都是那麼認為,但曾幾何時,隨著媒體資訊的發達,很多人開始把「炒樓」當成是生活理財的一部分,甚至,連無殼蝸牛也興起了「炒樓」的念頭。在思考自己的第一棟房子的時候,也隨著「炒樓風」起舞。當然,如果你熟知買賣房子的方法與技巧,並且能自行承擔下判斷執行後的結果,你當然可以做自己想要做的事情。

但是,別忘了,不管你是買來「自住」,還是買來「投資」,買房子的目的是要讓自己與家人過更好的生活,而不是用來跟別人做比較的。買房子應該是一件快樂的事情,而且應該是越買越快樂,而不是越買越心煩。一定要記住,當你的投資失策,房價被套牢時,是沒有人會幫你補貼任何的資金損失的,所以,不相關的人對於你房子的看法或是論斷,絕對與你無關,別人的黃金地段,未必是你的賺錢選擇,因為他可能有充足的自備款,但你沒有,你只能做為手法之參考,未必能照單全收。除非他願意參與你的投資或分擔你的盈虧,否則你不需要參考太多超乎能力範圍以外的意見。

我向來都是一個龜毛型的投資客,我沒有萬貫家財,一向都是從小做起,我也從不跟別人比較,我只會參考一些資深的投資客是怎麼努力從一磚一瓦,或是從一間小房子變成今天擁有超過10間房子的大屋主。我勤作功課,勤於四處看房子,看準標的物、抓準進出場時間,就這樣我在國內外買了不下10間房子,我選擇的房子,一定有我的理由,很多時候,我選擇的房子讓配合的工程人員或仲介百思不解,但當我包裝好或穩定收租後,他們卻又開始恭賀我。也有朋友短線炒樓,帳面獲利開始誇耀個人的豐功偉業,我一樣為他們高興。但是,我很清楚地知道,做好自己該做的事,該給別人的酬勞絕不虧欠,房子只要盡量買在低點,就越能安安穩穩繼續過自己的日子。

因為,我買房子的重點,就是要讓自己越住越舒服,越來越開心,同時還能抗通膨,存點退休金。如果能讓租的人也能快樂安全,買的人也能放心安居,我就更加愉快,那麼,別人的黃金地段跟炒作獲利,跟我又有多大關係呢?那麼,你的目的呢?


 
內容試讀
Part1精挑細選中古屋,出手馬上賺的房地產投資術

現在,到底是不是買房子的好時機呢?

這是上節目時,很多人問我的問題,也是大家都想知道的答案。

很多人都說:「買對房子,可以富貴一輩子!」世界的前百大富豪中,至少有一半都參與了房地產的投資,以此來維持富有。所以許多人都認為,一輩子只要能經歷一次房地產的榮景,而且緊緊抓牢這個機會,後半輩子就算不能「翻身做富翁」,也絕對能夠「不愁沒錢花」。

但是,房價上漲時有人「炒樓買賣」賺大錢,也有人什麼都沒賺到,還因此住進套房;房價下跌時,也有人成為買屋賺錢狠角色,「低買高賣」賺差價;也有人根本是「房地產投資」的門外漢,甚至擺脫不了「無殼蝸牛」的身分。所以,時機來臨,就看你如何掌握。

我不禁想起自己的第一間房子,當年,我到國外念書,後來在美國紐約的中天電視台擔任駐外特派財經記者。因為從大學畢業後就常年在外面租房子,一個月起碼要花500美金以上來繳房租,錢還事小,重點是,房東的房子總不能照自己的意思來規畫,很難有歸屬感,尤其是看到一些已經全家移民到國外的同學,假日時總是呼朋引伴到家裡烤肉、聊天,當時形單影隻的我真是羨慕死了。

為了擁有一間屬於自己的家,我努力存錢,而且開始約房地產仲介看房子。說實話,第一次約了一位外籍的房地產仲介看屋,我其實非常心虛,因為我的帳戶中只有6千多美金的可動現金,如果真的馬上看到喜歡的房子要買,還真怕自己拿不出錢來,但還是大膽地約了三位仲介,看了至少約50間房子。

當時,我所看的房子是紐約皇后區的Co-op。那裡就是像美國熱門影集《慾望城市》中女主角凱莉所住的那種高級公寓,這種高級公寓並非獨立產權,而是由所有住戶共同持有,依坪數大小不同,住戶的持分有大有小,而住戶所組的委員會(Co-op board)對於誰可以住進來,誰不能住進來,也擁有決定權。

我當時看中了一間一房一廳的Co-op,要價只要2萬美金,但每月要約300美金的維護費。維護費每年都有可能調漲,但不用繳水電費。我喜歡這間房子的原因是,離地鐵站不遠,而且樓下還有牙醫診所,住戶的素質也非常好。但害怕的是,買下以後,如果維護費越來越高,在美國的工作如果出了問題或脫手不易,我很有可能就變成這間房子的房奴。

當我還在考慮到底養不養得起房子的時候,好朋友告訴我,反正不把錢拿去買房子,也是有可能買衣服把錢花掉,更何況現在有正當職業,不如先去問問銀行貸款的事再煩好了。

去詢問了銀行,才發現申請貸款根本沒那麼困難。申請下來後,等於是用比租金多一點的錢去繳房貸而已,如此一來,我突然豁然開朗,如果工作出了問題,我還是得跟人租房子,工作沒了,再找就好了,想那麼多也沒用。

這間房子的地段實在很好,所以出租很容易。房子買下來後,我直接出租,租金600美金,扣掉300美金的維護費,每月還賺300。我還是跟同學租房子住,但心裡卻踏實多了。而且我買房子的時候,正好是紐約房地產的低檔,2年後,這房子漲到12萬美金,賣出後淨賺10萬美金。雖然我還是有點後悔賣得太早了,但第一間房子就有這種成效,還是令我非常開心,因為房貸都是房客幫我繳的。

事實上,當年我在買房子時,根本沒去觀察紐約房市是否處在相對低檔,只是單純地想擁有一間屬於自己的房子。但如果當時我沒有勇敢地打電話約仲介,甚至沒有朋友把我推出去詢問房貸,我很有可能就因為「害怕」而打消了買房子的意願,那麼,後來的我,可能也沒辦法完成當「收租婆」的心願了。

所以,若你真的想擁有自己的房子,或希望能靠收租金賺錢,別猶豫,開始行動吧!


 

用房租繳房貸,月薪3萬也能當「有屋一族」

近年來,台灣大學生的錄取率真是高得嚇人,但是,根據人力銀行的調查,2007年的研究所畢業生起薪平均為32,755元,大學畢業生的平均起薪則為28,631元,而專科畢業生平均為26,030元,儘管比往年提高,但卻因油價高漲、物價持續上揚,實質上的薪資並未增加。

如果反過來算,一般所購買的房屋總價範圍,應在每年家庭可支配所得的3到6倍之間,而以2006年台北市的家庭可支配所得為107萬,可算出家庭可負擔的房價約為320萬到640萬之間,需付出的房貸金額約為1萬5千到3萬5千之間,但我會建議房貸金額不要超過每月家庭收入的三分之一,因為房貸支出過高,將會攜牲掉家庭的生活品質。

簡單算,如果雙薪家庭兩人的月薪加起來有6萬,每個月在房貸上的支出就最好不要超過2萬,如果小家庭要負擔到3萬5千的房貸,則雙薪家庭的月薪收入最好在10萬5千元以上。

如果這樣算下來,月薪3萬的「平民上班族」想當「有屋一族」,豈不是「天方夜譚」、「不可思議」,且「難上加難」?

我很鼓勵還在繳房租的朋友買房子,如果需要繳交的房租與房貸金額相差不多的話,用房租來付房貸,絕對比一直租房子還划算,而且,誰說你將來不能換到更理想的房子,誰說第一間房子就一定是你住一輩子的房子呢?

不過,為了達到這樣的目的,你可能必須攜牲掉一些交通成本,可能必須先買下未必是你心中最理想地段的房子,也可能必須攜牲掉不少的生活享受,但繳完房貸之後,你將能擁有以下的好處:


1. 一間屬於自己的房子,可以隨心所欲地裝潢、整理。

2. 不再需要繳房租給房東,幫別人養房子。

3. 甚至在房價升值之際,你還有機會可以賣屋賺差價。


節衣縮食,攢下第一棟房子

我有位女性朋友Anni,在台北工作,於是在市中心用1萬2千元租了一間套房。工作5年的她衡量了一下,每月所付的房租還不如拿來繳房貸當儲蓄,就算將來結了婚也可以出租或轉賣,再不然,也能當成一項資產。

於是,她在林口買了一間28坪,兩房一廳的小公寓,繳了頭款之後,每月房貸也差不多約1萬4千元。她只有晚上在家,所以把一間房間分租給在附近上班的護士,每月有5千元的房租收入,讓她可用來繳房貸價差、水電及公設費等。她每天坐林口長庚醫院往來台北的交通車,也不需要買車,林口附近的商圈也很方便,消費比台北便宜,雖然要犧牲掉一些生活上的享受,但卻是一個很好「強迫儲蓄」的方法。Anni打算穩定繳房貸後,就要加速還款,希望能再加買一間房子。

還有一個好朋友Linda,原本她想要存夠頭期款後,在台北市買房子,但因為存錢的速度實在趕不上房價的「增值速度」,最後,她就在板橋買了一間22坪的中古屋,每坪20萬。她每月咬著牙繳房貸2萬元。但是,由於捷運新板特區是指標,附近的中古屋也「風光」的水漲船高,每坪漲了3萬元,這可是讓還在繳房貸的Linda開心極了。

另外,有一位電視主播,為了買第一間房子,整年都不買衣服、電腦,連手機也不換,買報紙都要記帳,就是想盡方法把開支節省到最低,硬是在3年內存到400萬,再用貸款買了總價1千多萬的房子。每個月繳將近6萬元的房貸,2年後,把房子賣掉出國,房價漲了300多萬,加上400萬的本金,和繳了2年約有150萬的房貸,等於工作5年就累積了800多萬,再用這些錢繼續轉手買其他的房子。這位主播最常運用的看屋方式,就是騎著腳踏車在市區繞來繞去,隨時注意喜歡的區域有沒有房子要賣,買了房子後小心裝潢,且不怕搬家的辛苦,因此才能不斷增加財富。

買屋划算?還是租屋划算?

買屋划算?還是租屋划算?這是很多人考量的問題。

其實,只要挑中的房子,房價合宜,未來有機會走高,而且最重要的是,租金支出和房貸支出差不多的情況下,都可以考慮買屋。現在還在租房子的人,每月租金最好不要超過家庭收入的四分之一,這樣才有能力慢慢累積自備款,也同時能保有生活品質。

我常說,凡事起頭難,從零到一是最困難的,但是只要跨出了第一步,馬上就能成為「有屋一族」,不管將來是自住,還是開始房地產投資的「增值與獲利」,都將正式開始。


第一間房子怎麼買?

買房子,「地點」總是第一考量。

捷運、高鐵附近,或三鐵共構區,交通便利之處,即是最簡單且基本的選擇條件。尤其單身者換房的機率相當高,可能因調派他地工作,或換工作,或打算結婚,就必須換房子,因此,買人生中的第一間房子時,一定要考慮到房子的「轉手性」。

如果是準備結婚的人,也應該先分析小倆口的上班地點,一起商量,最好同等距離,讓兩人都方便。另外,坪數也要多加考量,最好想遠一點,以後有小孩後需要大一點的空間,所以應該選擇兩房以上,以及考量到學區的問題。


 

用別人的房子來收租,當個快樂二房東

許多人想要坐收租金,房子在好地段,收取的租金就越高。不過,台北市房價越來越高,買一間房子可能就要上千萬,很多人可能負擔不起,但千萬別因此而氣餒,因為有人當起了二房東,拿別人的房子來出租,也能為自己賺取不少租金收益。

二房東靠的是用經營管理來創造財富。靠房地產賺錢並非一定要砸重金買房子,不過,當二房東得處理好房客與原屋主之間的關係,否則也會弄巧成拙。一定要精打細算,評估好各種風險,才能獲利。

我曾在上電視節目時聽過一位二房東的故事。他看到不少地點很好的房子,卻因為屋主的年齡太大,或沒時間管理而空置,這讓他興起做二房東的念頭。他努力地說服房東用合理的價位簽了8年的長租約,房東聽到有人幫忙管理房子,又能穩定收租8年都很心動,而且之後就算想拿回來自己出租,也不用再裝潢隔間,當然開心,只不過租金可能就不再調漲。

舉例來說,一間西門町的舊公寓可以租1萬8千元,花60萬元重新裝潢,隔出3間套房,每間可租1萬2千到1萬5千元,一層就可收到3萬8千元,淨賺約2萬元,2年半就可以讓裝潢費用回本。

我還認識一位經手10多間套房的二房東,他非常懂得如何跟房東談判,也熟悉房客的需求,對於抓緊成本、契約擬定……等,更建立一套標準化的固定流程。比如,對房客是一次預收半年的房租,但是給大房東的租金卻是每月支付,可以降低收不到房租的風險,同時,他幾乎全副心力放在房屋的管理經營上,所以與房客的互動非常密切,一旦有問題,都能馬上處理。

想要當二房東嗎?如果你對當二房東有興趣,你必須熟稔下列幾項經營策略,才能創造最大的投資報酬率,讓你跟大房東還有房客之間,都能歡心滿意。


二房東不敗的經營策略

‧策略一:找到好的物件

投資房地產,不管是自用還是出租,「地點」永遠是最重要的關鍵,例如交通要便利、生活機能要好、不能有太多不好的設施、鄰居要單純……等,盡量降低租不出去的風險,否則都會造成損失。

找到不錯的物件之後,下一步就是要增加曝光機會,吸引房客上門,降低空屋閒置率。以前房東習慣在附近的佈告欄張貼紅紙條,但在網路發達的今日,不妨考慮在房仲業者的網路、BBS等租屋平台上廣為宣傳。


‧策略二:學會跟屋主溝通談判

為什麼大房東不自己出租就好,還要讓二房東轉手多賺一成?這樣的問題你可得和大房東好好說明,因為當個二房東,賺取的就是租金差價,萬一你不能拿到低於市場行情的價碼,投資成本就可能會太高。房東如果自己出租,一旦房子閒置一、兩個月,損失就要大房東自己承擔,但是如果委託給二房東,風險就轉嫁出去了。其次,挑選房客的問題以及其他硬體設施的維修都交由二房東負責,大房東只管每月定時收到房租就好,其他事情都不需要煩惱。但是,風險面也要講清楚,比如,房屋會被改裝、房客會經常更換、還有房租可能是固定……這些都要用條約條列清楚,如此才能達到雙贏。


‧策略三:簽一份合理又能互相保障的合約

簽訂租約保障彼此的權利義務相當重要,根據「民法」規定,除非經過大房東同意認可,否則二房東沒有權利將房子全部、部分轉租,二房東與房客訂約後,就必須對房客全權負責,不能推托給大房東,而且將來房客要報稅,國稅局會針對契約,將二房東列為課稅對象。

另外,最好先將一年份的租金,預先開支票給大房東,獲得他的信任,也讓這筆交易更簡單乾脆。如果可以的話,租房契約最好簽長期一點,兩、三年不嫌短,五、六年更好,拉長時間,平均投資成本,讓你賺更多。


‧策略四:控制成本裝潢佈置

將房子承租下來後,就要好好裝潢一下,增加賣相,吸引房客入住的意願。不過任何的支出都是成本,當二房東的人必須將本求利,裝潢支出不可能無上限,如果能夠找到一個長期配合,專業但又不貴的裝潢業者配合,更有助於精算投資報酬率。

但要留意的是,二房東最怕請不走、有問題的房客,曾有一位二房東碰到七十多歲的老先生在浴室裡昏倒,溢出的水毀了整棟大樓外牆,雖然老先生沒事,但二房東卻得照價賠償。如果碰到惡意不搬走的房客,處理起來也是隔外麻煩,根據調查,讓房東最感頭痛的房客,首推「不聲不響落跑大搬家」,排名第二的是「經常藉故拖欠房租」,其次為「不愛惜房子,愛搞破壞的壞份子」,甚至「害怕房客在屋內燒炭或開瓦斯自殺」也榜上有名。

租賃房屋時,房客立場較為弱勢,法律多從保障弱勢角度出發,有時會讓房東大呼難為。因此,為了怕房客租金繳交異常,或租期滿了還賴著不走,可將租賃契約交由法院公證,也可委由地方法院所屬的民間公證人代辦,契約若有公證保護,等於是為雙方提供保障,不過,房東還是得跟鄰居、管理員打好關係,這樣也能隨時掌握房客的狀況。

房價太高,沒錢買房當寓公的人,只要多花點心思,誰說沒殼的人不能當個荷包滿滿的二房東呢?


當個成功二房東的六要訣:

1.簽下長期租約,壓低租金。

2.裝潢、電器等租約到期後,送給屋主,增加誘因。

3.做出經濟規模才當得成專業房東。

4.精算租金報酬率,荷包不受傷。

5.簡易裝潢,為房屋加值。

6.慎選房客,簽約保障不可少。