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商品編號:P0900124
危機入市!投資買房零失誤的10堂課
作 者:紅色子房小資Oma
原文作者:
出版社:先覺出版社
系 列:商戰系列
出版日期:2014年07月31日
定價 380 元
優惠價  -21%  300 元
內容介紹

一本就夠!一看就懂!不碰豪宅、不炒房,這樣買房賺最大!

以「外資法人機構的地產軍師」著稱的紅色子房,
與「25歲不花一毛錢當包租婆的小資女」Oma   聯手出擊!

教你面對房市盤整與反轉風險,掌握投資心法,
提早享受「房產財務自由」,隨時進場都不怕!  

◎小薪水變出大財富,破解買房迷思,增值空間無限大!

何時才是進場時機? 
薪資停滯如何讓收入翻倍?
如何避開投機陷阱,買到鑽石屋?
哪種房產增值空間最大?

讓房產專家紅色子房和包租婆小資Oma,教你隨時進場都能買對好房的投資密技。只要掌握本書提供的關鍵10堂課,把眼光放遠,格局做大,就能避開炒房陷阱,破解話術迷思,找對投資好物件。 

預售屋紅單只要小錢就能進場,很好賺?    → 紅單有陷阱,用AKB48法練功最保險!

政府說房價兩年掉三成,我何時該進場?    →實價登錄沒說的真相,獨家分析房價和評估地段!

如何找到最適合投資的房子?投資報酬率怎麼算?   →CCIM認證地產軍師獨門T-Bar,精算內部報酬率才能賺到錢!

房仲保證「買了一定漲」,我買對了嗎?   →現金流絕對值才準!不怕被仲介呼攏,對數字頭痛的人也能輕鬆懂!

跟著捷運或公共建設買房一定沒問題嗎?   →用井字分析法快速評估,看公共建設是否有增值空間! 

作者簡介
蘇明俊(紅色子房)
外資法人機構的地產軍師 ,投資自住族群的觀念導師

CCIM美國國際認證不動產投資師,現任知名外商Colliers International高力國際不動產投資部董事,公益私募基金Cannan Capital董事,台北科技大學建築系兼任講師,Yam房價網主持人。曾擔任行政院機要專門委員、建設集團規畫總監、日系商場規畫經理等職務,產官學界十數年經驗。近年持續在《商業週刊》部落格、《幣圖誌》、HouseFun等媒體發表一系列淺顯易懂的專欄文章,深獲讀者喜愛。文章同時兼具財經人冷靜理性的剖析,以及建築人化繁為簡的創意。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。 

小資Oma
25歲不花一毛錢當包租婆的小資女
26歲,一個熱愛冒險及旅行的女生,現任House 123行銷公關。2012年研究所畢業,開始接觸房地產,3個月後順利買到房子,並藉由一份企畫書,向八位股東募得300萬資金,不花一毛錢即成為包租婆,更讓她的月薪「進擊」到50K。曾為《今周刊》 876期封面人物,以及《理財周刊》專欄共筆作者。 

◎別再道聽塗說了!投資房產前應該先知道:

Q:房地產投資類型好多種,如何入手才能創造好的租金收益?
A:先調查租金行情,房地產也需要包裝,針對高付租能力的族群規畫不動產。 

Q:文林苑事件之後,還能投資老屋嗎?如何評估?
A:可用50/40/30/20/10經驗法則來判斷,讓不懂都市更新的人也能輕鬆了解。

Q:黃金店面或民宿也能投資嗎,究竟什麼是「符合居住正義的不動產投資」?
A:運用「店面交易熱度分析」判別好區位,擴大可以扭轉地段的格局,依據市場需求帶動區域發展。

Q:投資買房該如何跟銀行和仲介談判?
A:投資房地產必須要買價低、貸款利率低、仲介費用低。銀行融資有5P,隨時顧好信用和擔保品。 

Q:資金有限,該怎麼募集資金?
A:沒有這麼難,可利用私募基金操作及SPV特別目的公司投資。最重要是寫好募資企畫書。

規格
商品編號:P0900124
ISBN:9789861342344
272頁,16.5X21cm,西翻,平裝,全彩
目錄

前言  投資買房零失誤,在危機中突圍而出!      紅色子房  

◎第1堂課  預售屋投資真的很好賺嗎?

 小資Oma有疑問:預售屋紅單資本低,好像很好賺?  

 紅色子房教室:投資預售屋前須具備的重要觀念  

 紅色子房教室:預售屋獲益須課以個人所得稅  

 紅色子房教室:先搞懂房地產投資的四大類型  

 小資Oma的投資筆記:擬定看屋計畫  

◎第2堂課  如何精準分析投資報酬率?

 小資Oma有疑問:看到數字就頭痛怎麼辦?  

 紅色子房教室:檢視現金流的專屬放大鏡—T-Bar  

 紅色子房教室:T-Bar的實務操作  

 紅色子房教室:現金流與資本利得平衡的重要性  

 小資Oma心得:房地產數字的奧妙—現金流概念  

 小資Oma的投資筆記:看謄本、T-Bar,以及報酬率試算表  

◎第3堂課  如何分析房價是否合理?

 小資Oma有疑問:現在的房價合理嗎?  

 紅色子房教室:先搞懂房價的組成基礎  

 紅色子房教室:用「地段指數」輕鬆找到增值抗跌的地段  

 小資Oma有疑問:重劃區價格是否漲過頭?  

 紅色子房教室:用都會區距離理論來判斷價格水準  

 小資Oma心得:解讀實價登錄房價有竅門  

 小資Oma的投資筆記:看房前,先調查成交行情  

◎第4堂課  如何預測區位發展?

 小資Oma有疑問:跟著捷運規畫路線買房就能賺錢?  

 紅色子房教室:剖析房市漲價題材──應用井字分析法  

 紅色子房教室:都市計畫分析──新北市投資置產布局  

 小資Oma心得:捷運話題有賞味期,須掌握保值的關鍵要點  

 小資Oma的投資筆記:從都市計畫和未來捷運,鎖定11投資區域  

◎第5堂課  如何提高租金收益與降低投資風險?

 小資Oma有疑問:如何制定投資策略?  

 紅色子房教室:買房前須先知道「房地產包裝及卸妝術」  

 紅色子房教室:房地產波段投資理論—認清波段,選擇報酬  

 紅色子房教室:高付租能力的出租公寓投資術  

 小資Oma心得:租客對了,才能帶來穩定的現金流  

 小資Oma的投資筆記:先調查租金行情  

◎第6堂課  什麼是店面與風格地產投資?

 小資Oma有疑問:人人都能變身「地產投資家」嗎?  

 紅色子房教室:投資店面和旅館的成功關鍵—集市  

 小資Oma有疑問:投資店面有哪些風險?  

 紅色子房教室:房市M型化趨勢下的三種投資策略  

 小資Oma有疑問:一般人也能投資店面?什麼是風格地產?  

 紅色子房教室:「創意整合」是風格房地產投資的成功要素  

 小資Oma心得:符合居住正義的房地產投資,才可能開發無限商機  

 小資Oma的投資筆記:民宿夢想不是夢!  

◎第7堂課  如何評估投資都更老宅?

 小資Oma有疑問:文林苑事件是怎麼一回事?  

 紅色子房教室:簡單5個數字,讓你遠離都更陷阱宅  

 小資Oma有疑問:都市更新只有拆除重建一途嗎?  

 紅色子房教室:找建商合作前,先了解建商的真正想法  

 小資Oma心得:都市更新有不同作法,使資產得以充分活化  

 小資Oma的投資筆記:都更注意事項  

◎第8堂課  如何與銀行和仲介談判?

 小資Oma有疑問:如何與銀行和仲介談判,以降低投資成本?  

 房地產投資最重要的三個朋友—銀行、仲介、顧問  

 小資Oma有疑問:搞定三個朋友就沒問題嗎?  

 紅色子房教室:增加與銀行和仲介的談判籌碼  

 小資Oma心得:先從自己認識的人開始找起  

 紅色子房教室:面對房仲,議價是戰術,更是藝術  

 小資Oma心得:投資前,先尋找自己的利基點  

 小資Oma的投資筆記:因應銀行房貸升息與經營仲介人脈  

◎第9堂課  如何募集資金和合夥買房?

 小資Oma有疑問:募集資金大哉問  

 紅色子房教室:自組私募基金團隊,團結力量大  

 小資Oma有疑問:當募資經理人很難嗎?  

 紅色子房教室:撰寫房地產募資企畫書的要訣  

 小資Oma有疑問:募資如何兼顧投資人的風險?  

 紅色子房教室:成立SPV公司以投資不動產  

 小資Oma心得:找對方法,募集資金一點也不難  

 小資Oma的投資筆記:我的300萬募資過程  

◎第10堂課  房市反轉,危機入市

 小資Oma有疑問:房地產會泡沫化?投資人該如何自保?  

 紅色子房教室:應用多核心房價理論,以分析各地是否有泡沫化危機  

 小資Oma有疑問:面對房市反轉危機,還有投資機會嗎?  

 紅色子房教室:以百貨公司週年慶的5個戰略,迎接房市反轉契機  

 小資Oma心得:逛街買衣服也可以體會危機入市  

 紅色子房教室:危機入市,賺房地產3桶金的祕訣  

 小資Oma的投資筆記:團結就有力量「再反轉」

後記1  你有達到財務自由境界的朋友嗎?      紅色子房  

後記2  以專業服人,態度決定高度,募資過程讓我學更多!  小資Oma  

◎投資買房零失誤,在危機中突圍而出!   紅色子房 

如果今天你偶然獲得1,000萬現金,但得用這筆錢滾出未來20年的生活費,會怎麼做?算算1,000萬除以20年,每年只能用50萬。如果是一個人生活還好,如果是一個家庭恐怕不夠用了。而且,今年的50萬購買力,隨著通貨膨脹物價上漲,過了10年後可能只剩40萬的購買力。看來勢必要將這筆資金拿去投資了,那麼,你會投資什麼呢?有什麼投資除了每年有現金收益,資產還有機會增值,重點是不能血本無歸。 

根據調查,華人世界裡,五個人中有四個人會選擇房地產,做為投資組合裡不可或缺的項目。因為比起複雜的股票或基金,當個包租公或包租婆相對簡單又踏實,而且根深柢固「有土斯有財」的觀念大大保障了後繼有人接手的可能性。

如果你今天沒有1,000萬的資金,只有買這本書的錢,但是仍想用自己的智慧賺到房地產的財富,該怎麼辦?恭喜你買對書了,因為小資Oma做到了。 

還記得2012年的某一天,接到小資Oma的來信,表明她想在房地產裡追求財富自由的企圖。記得第一次見面我們談了三個小時,促成小資Oma的房地產學習之旅,也催生了這本書。 

小資Oma的理念與我相近,不求暴利,只求穩定現金流與未來合理的資本利得,她有遠大的夢想與勇氣,但是跟大多數人一樣,沒什麼資金。然而,身為專業的不動產法人投資顧問,我知道「發現好案子」永遠比「資金到位」還重要。不然,為何國內壽險業滿手上百億現金,卻找不到幾個可投資的好標的?於是,我教小資oma如何發現好案子,甚至如何包裝與加值個案而成為一個好案子。因為只要是好的投資機會,加上可信任的團隊,絕對找得到金主願意投資你,銀行也搶著借錢給你。這個「如何發現好案子」的技巧,就在這本書的十堂課裡面。 

也許你會問,隨著政府持續打房,房市來到了多空交戰的盤整局勢,這麼幸運的事情還有可能發生嗎?如果用股票市場來比喻,有位股市聞人曾說:「即使股市上萬點,市場仍然有被低估的股票。即便股市跌破三千點,市場仍然有被高估的股票。重點在於你有沒有能力找到它。」

房地產也一樣,每一棟房子都有其獨特的條件,特殊的持有情況。也許你剛好有這棟房子特殊屋況的解藥,也許你剛好遇上這棟房子急售的時機,而這都需要你持續積極地主動出擊,花費大量時間分析各式各樣的投資物件。 

我的一位投資客戶是身價數十億的60歲富婆,跟我分享她操作「危機入市」的經驗。2003SARS時期買房的人,如果買對了,五年後應該至少賺了兩倍。2008年雷曼兄弟爆發金融危機時期買房的人,如果買對了,五年後應該至少賺了三倍。用持有至少五年的時間,跟著本書建立正確的買房投資觀念,方能「危機入市」,雖不保證未來有幾倍獲利,但我們保證,買房投資零失誤。 

內容試讀

●紅色子房教室  剖析房市漲價題材──應用井字分析法

什麼是「井字分析法」呢?3×3井字分析法很簡單,就像我們小時候玩○○××的遊戲,畫個大井字,然後橫向三排依序寫下三個周邊建設題材、預計完工時間,完工達成的機率。

要寫出三個周邊建設的原因,是因為假如只有一個房價上漲題材,萬一該建設工期出現問題,比預期完工時間延誤甚久,就會影響房地產投資出場的時機,同時影響資金的周轉調度。因此,若能夠順利寫出三個周邊建設題材,表示即使某時期房市反轉下跌,有三個區域題材支撐房價,也比較能夠抗跌,投資人相對安心。

接下來,井字第二欄的完工年期,與你打算持有這棟房地產多久有關。

例如,有些朋友投資不動產,資金方面只允許兩年還利息不還本金的融資寬限期,兩年之後面對資金壓力就必須賣掉出場。如果兩年到了,相關建設尚未完成,房價還沒升上去就被迫出場,是不是很可惜?以上圖為例,如果三項建設全部完成預計要八年,做為一個聰明的投資者,你可以規畫在第七年出售該標的,除了享受建設A及建設B的增值題材外,建設C的即將完工話題,將有助於你在第七年順利出售該標的,留一些給下一位接手的投資人賺。

從另一個觀點來看,如果建商所提的公共建設題材,預估完工時間都超過五年以上。那麼,你就可以判斷,現在這個時間的買價會不會是五年後的合理價格?現在買的價格會不會太貴了?最後,從井字第三欄的達成機率,就可以檢視該項題材是不是「有效」。

依據我曾在政府高層服務的經驗,如果還在初步規畫、製作可行性分析、辦理民眾公聽會階段,這項建設的達成機率只有10%。如果這項建設由主辦機關完成計畫,並通過大家公認最難的「環境影響評估」,讓環評委員點頭放行,達成機率也只能算30%。接下來就是建設預算問題。如果主辦機關協調好預算來源,若由中央政府補助,就得等中央補助款到位;若由地方政府自籌,就得等議會確認預算放行。只有預算到位,才可以算是達成機率50%。

有了預算,倘若發包不出去,也還是不算。因為有些大型建設在規畫預算上有時間差,造成預算編列過低,結果民間業者估算後沒有人願意去標,流標三次也是常有的事。因此,只有確認工程發包,業者開工,這項建設對其年限的達成機率,才可以算70%。

所以檢討3×3井字分析法的第三欄,如果全部的達成率都在50%以下,紅色子房建議,這些房價題材還不算是「有效題材」,只能聽聽參考就好。或者,再去發掘其他更明確的有效題材,做為是否下手買房的判斷依據。

目前政府資訊都很公開,民眾可以上縣市政府建設單位、工程會、交通部、捷運工程局等網站找到相關工程進度資訊,並且搭配我前面所教的3×3井字分析法,以了解房價成長題材的真實性。

Oma:原來「井字分析法」這麼好用,這樣我以後碰到這些房市議題,就不必被別人的說法影響,可以自己判斷了。

子房:做足這些功課之後,妳就可以知道哪些建設對妳有實質的益處,也能掌控這些風險了。

Oma:沒錯!不過我有一個問題。雖然我有了工具,但這九宮格裡的素材該去哪裡找呢?

子房:其實政府有很多很棒的網路資源可以利用喔∼像透過台北市工務局的「地理資訊一點通」1,直接輸入家裡的地址,一來可以了解自己家裡土地的使用分區,二來可以看附近有沒有什麼都市計畫在規畫或進行。另外,若想近一步了解都市計畫的內容,就可以到都市發展局」2 輸入都市計畫名稱,有很詳盡的資料可以參考。前者是由下而上來看都市計畫,後者是由上而下以了解都市計畫,這樣交叉比對後,就更能掌握妳家區域的發展了。

Oma:哇,太棒了!我之前不是不知道該去哪些網站找這些資訊,就是知道了網站,但也不大會用,現在兩者兼具,可以好好來練功了。

子房:看到妳這麼有收獲,我也很開心。妳知道嗎?其實以上妳在做的,就是我現在正在大學教的都市計畫分析課程喔!

Oma:什麼?都市計畫,聽起來好像很厲害。

子房:都市計畫跟房價是息息相關的,為什麼很多建商要掌握政府政策,及早到那邊買地卡位,就是因為公共建設可以成為漲價的題材。就像買股票一樣,在買之前會參考這家公司的財務報表,了解它的營運狀況。

Oma彷彿茅塞頓開:喔,我懂了,正所謂知己知彼,百戰百勝嘛!那可以請你多說說有關都市計畫的內容嗎?

◎跟著都市計畫走就對了!

其實看房子沒有這麼困難,只要秉持一個不變的定律—「區位、區位、區位」,而決定區位發展的就是「都市計畫」。身為外資與本土私募基金的不動產投資顧問,同時也是都市計畫相關學會的會員,我來講講這些事物的關連吧!

某天,朋友A炫耀說,他在大台北某精華地區買了一戶兩房兩廳的房子自住,結果不到兩年房價漲了兩成以上。我首先很高興地恭喜他,問他是否要獲利出場,「若要結婚生小孩,還是換個大點的房子吧!」我說。他面有難色地回答:「問題是,我賣了之後也買不起附近更好的房子,因為它們也漲了,大概只能搬到郊區吧。」於是,這個房價漲兩成的事實成了朋友A的紙上富貴。沒有買賣就不算賺到!

若是由我操盤,會選擇在捷運施工中預定兩年內開通,且捷運出入口200公尺內的地區,買兩戶房子,一戶自住,一戶出租。接著在捷運完工通車時,將出租的那一棟出售獲利,再投入下一個捷運預定兩年內開通的地區。

不動產投資像下棋一樣,在下這一步的時候,後面幾步都應該要先想好。問題在於「後面的這幾步路該如何預測?」答案就在都市計畫裡。

其實要看懂這些需要點專業門檻,我曾在政府高層服務,從這樣的經驗得知這些「願景計畫」「都市計畫審定」「實質建設」「核定預算」「開標發包」「完工驗收」之間,大概會有多久時間與多大的風險,哪些只是選舉語言,哪些是真實即將發包動工的公共建設。唯有明瞭如此,才能洞燭機先,搭配市場最新脈動,在對的時間裡布局好的投資標的,並且向法人機構客戶提出投資建議。

「由上而下」看買房環境,並且從各都會區的都市計畫,找到合適投資的區位。同時,搭配都市計畫實施的進度,包含新市區建設的市地重劃、區段徵收,或是舊市區的都市更新計畫,如此一來就可以找到精準的物件了。

Oma:哇!投資房地產要了解的東西真不少,不簡單,不簡單。可是我看很多人投資房地產,好像不需要了解這麼多。

子房:了解越多,可以幫助妳用更多元的角度去評估一個案子。尤其像我有時候要負責好幾億的飯店開發,或甚至去規畫一個度假村,都必須從很多層面去評估,才能確保它的獲利跟風險。

Oma:原來如此,了解完這些東西後,我想我看房子會越來越有感覺,跟以前走馬看花不太一樣了。但剛聽完你講這麼多關於都市計畫的內容,好像有點懂,又不是太懂,有沒有更簡單的方式可以教我呢?

子房:可以啊!這是我最擅長的,用五張圖把都市計畫交代完。我們就以新北市為例,用這五張圖來分析新北市的投資布局。

Oma開心的大叫:太棒了!GO !GO!GO!

●紅色子房教室  新北市投資置產布局

有次我參加CCIM商業不動產投資師協會舉辦的講座,邀請新北市政府官員來演講新北市的開發發展計畫,其中有些開放的政府資訊可以進一步分析提供。我整理出簡單五張圖,以大方向分析新北市未來該如何進行投資置產布局。雖然新北市已升格為直轄市,但相較於台北市,新北市的人口為台北市的1.7倍,面積為台北市的7倍,而政府預算僅台北市的0.7倍。因此,從投資置產布局來看,我們必須了解政府將有限的預算花在哪裡,那個地方才有進一步成長的空間。

北市城市發展軸線

以目前新北市城市區域發展定位,東側為生態源,西側為增長環。因此在同時考量永續發展的前提下,東側會保留較多天然資源…….

從捷運建設路網發展,分析自用住宅布局

因為捷運路網的發展,自用住宅的布局得以往外擴散。圖4.6為三環三線加上新市鎮開發的完整規畫,若從政府預算及政策觀點,三環三線是一定要推動的……

從捷運進度分析布局時程

雖說三環三線是首要政策,但以每條捷運預算約需1,000億來看,整個計畫要完工也需要超過10年的時間。圖4.7列出捷運從前期規畫到完工測試通車的流程,搭配我曾在中央政府服務的經驗……

從都心定位分析商業地產投資保值區域

至於商業地產方面,都心(Central Business District,CBD)還是最重要的。台北市都心做為國家政經中樞的位置已經不容質疑,但以新北市70%人口集中的兩大都心:溪北都心(大漢溪以北的新莊三重蘆洲等區)及溪南都心(板橋中和永和等區)。

沿產業雙軸帶解決居住正義問題

以下應我之前所說:居住正義的解決方案不在補貼住宅,是工作。從產業分布觀點,目前新北市產業黃金走廊有二:一為中山高/北二高串連雙子城科技廊帶,二為台64及特二快速道路所連結創新產業群落……

小資Oma心得:捷運話題有賞味期,須掌握保值的關鍵要點  

房地產真的有好多學問喔!第3堂課了解房地產的結構組成,這堂課以「井字分析法」將影響結構的區位有邏輯地推演出來,再帶到都市計畫裡,就可以更全面的掌握這些影響房價的區位。紅色子房提到的關鍵想法:「選擇在捷運施工預定兩年內開通且捷運出入口200公尺內的地區,接著在捷運完工通車時,將出租的那一棟出售獲利,再投入下一個捷運預定兩年內開通的地區。」因為目前北部最夯的房價議題就是「捷運」,很多人都是「逐捷運而居」……